이코노 썰탕 Econo Ssul-tang

분양권 전매하기 전에 알아둬야 할 점 / 분양권 프리미엄은 가치가 있는가. 분양권 가격과 분양권 실거래가 아래는 ref. 1 의 내용을 정리한 것이다. 정보 : 부동산정보업체 리얼투데이와 국토교통부 실거래가 시스템 대구 수성구 황금동 '힐스테이트황금동' 84㎡(이하 전용면적) 올 들어 40건의 분양권(입주권 포함)이 거래 재건축 아파트 분양날짜 : 2015년 9월 일반공급 : 전체 782가구 중 197가구(197/782) 평균 청약 경쟁률 : 1순위에서만 12만2563명이 청약(622대 1) - 2015년 가장 높은 아파트 평균 청약경쟁률 경쟁률이 발표되자 84㎡ 예상 웃돈이 1억5000만원 내외로 알려짐 분양권 가격 : 한 채당 4억2850만원에 분양(84㎡, 8층) 분양권 실거래가 :  2016년 10월, 4억6612만원에 실거래(84㎡ ) 입주권이 2016년 9월 4억 8700만원에 거래 된 것이 최고가(84㎡ , 25층) 4억 2850만원 --> 4억 6612만원 경남 창원 의창구 '용지더샵레이크파크' 84㎡형 평균 청약 경쟁률 : 423대 1 1년동안 분양권 거래량 : 9건 분양날짜 : 2015년  분양권 가격 : 5억2120만원(4층) 분양권 실거래가 : 2015년 7월, 5억 3693만원(4층) 오히려 분양가보다 낮은 가격에 거래되기도 했다. 게다가 계약한 지 1년 이내에 분양권을 파는 사람은 지방소득세를 포함해 양도차익의 55%를 내야 해서 전매 차익은 훨씬 더 줄어듬 5억2120만원 --> 5억 3693만원 부산 수영구 '부산광안더샵' 84㎡ 분양 날짜 : 2015년 청약경쟁률 : 2015년 청약경쟁률 상위 3위 분양가 : 3억5350만원에 분양 분양권 실거래가 :  최고 4억8000만원 3억5350만원 --> 최고 4억8000만원 Re...

우리나라의 주택 PF 대출[ref. 1] "시공사 지급보증"에 기반하여 은행 대출이 이뤄지는 독특한 구조 PF금리는 1금융권 4～8%, 2금융권 10%대로 다양하며,  시공순위 20위 이하는 시공사 연대보증만으로는 PF 대출자체가 극히 제한적. PF 대출에 대한 금융기관의 불공정 행위 중도 강제 상환 : 목표 분양률을 미달하면, 빌려간 돈의 일부를 상환하게 한다. 조건 변경 수수료 : 기존의 약정을 변경하면, 조건을 변경하는 것에 대한 수수료로 추가금리를 요구한다. 공사비 유보 : 분양률이 저조하면, 돌려받을 돈을 확보한다는 명목으로 공사비 지급액을 줄인다. 사업기간 이자 유보 : 전체 사업기간의 이자를 별도 계좌에 예치(?) 할인 분양 권한 양도 : 금융기관에 할인분양 여부 및 할인 분양가 결정 권한을 양도한다. 공사비 상승분 지급 유예 : 공사비 상승분에 대해 사업종료 후 지급 시공사 및 하청업체  PF대출금을 사업종료 이전에 분할상환을 해야 함 분양대금이 입금되면 우선 원리금을 상환하고, 남은 금액으로 공사비 충당 하도급업체의 공사대금 못받음 지연 은행 대출 (외상매출채권 담보대출) 로 받음 외상매출채권 담보대출 : 시공사가 '어음' 같은 것을 써주면, 이것을 은행에 담보로 주고 돈을 대출받는 것 시공사 (원청) 가 ‘외담대’ 원금을 만기 미결제할 경우 (시공사 부도 등)  하도급업체에 대출금 상환 의무가 있다. 표준 PF 대출 추진 배경 : 2014년 경기 침체로 은행들이 '시공사'의 지급보증을 기피하고, PF 대출을 대폭 축소 해서 부동산 경기가 살아나지 않아서 시행 대한주택보증의 PF보증 사업장에 대해 이 같은 내용의 ｢표준 PF대출｣ 제도를 2014. 6. 2(월) 보증 신청 접수분부터 시행 표준 PF 대출은 주택도시보증공사가 보증해 시행사가 대출금을 갚지 않으면 주택도시보증공사에서 ...

청약경쟁률의 의미 / 청약경쟁률에 대해 알아야 할 점 / 아파트의 청약경쟁률을 제대로 파악하기 위해서 알아야 할 점 건설사의 청약 경쟁률의 꼼수 한 단지를 '당첨자 발표일자' 가 다르게 해서 여러번 분양 일단 이런 꼼수가 가능한 이유는 '중복 청약'이 가능하기 때문이다. 즉, 한사람이 여러개에 청약을 할 수 있다는 이야기다. ref. 2 에 보면 '이중당첨' 에 대한 이야기가 있다. 이중당첨 제한 사항 동일계좌로 2주택 이상에 청약한 경우 모집공고상의 당첨자 발표일자가 가장 빠른 주택을 당첨주택으로 하고, 후 당첨주택은 당첨을 취소합니다. 당첨자 발표일자가 동일한 주택에 이중 당첨된 경우에는 둘 다 취소합니다. 즉, 당첨자 발표일자가 같지 않은 주택에 대해서는 여러개를 청약해도 문제될 것이 없다. 이런 점을 건설사가 이용하는 것이다. 한단지내에서도 블록 단위로 쪼개서 당첨자 발표일자를 다르게 하고 1, 2, 3 군으로 나눠서 분양한다.[ref. 1] 평형쪼개기 청약 경쟁률은 각 평형별로 집계가 된다. 이것을 이용해서 건설사는 '평균 청약 경쟁률' 과 '최고 청약 경쟁률' 을 올린다. 방법은 아래와 같다. 인기가 좋은 소형평면 위주로 주택을 구성한 후에 이 주택들의 평면을 A,B,C,D,E,F 등으로 여러가지로 만든다.[ref. 1] 인기가 좋을 듯한 평면은 1~2가구만 공급해서 최고 경쟁률을 높인다.[ref. 1] 이러면 각 평형별로 청약 경쟁률이 집계된 후에 '평균 청약 경쟁률' 을 계산할 때 평균이 상승하는 효과가 있다.[ref. 1] 통장작업 분양대행사 관계자들이 자신들의 지인을 불러모으거나 부동산중개업소, 떴다방 등을 통해 미리 사놓은 통장을 사용해서 청약을 하는 것이다. [ref. 1] 즉, 이름만 빌려다가 청약하는 것이다. 이런 작업은 청약 미달이 예상되는 단지에 많이 사용한다고 한다.[ref. ...