이코노 썰탕 Econo Ssul-tang

재건축 / 계산 / 돈이 안되는 재건축 상식 2024 예전엔 재건축을 고려해서 아파트를 사기도 했지만, 이제는 그것이 과연 이득인지에 대한 고민이 더 많아진 듯 하다. 다음 정리가 조금은 도움을 줄 수 있을 듯 하다. from : https://www.youtube.com/watch?v=eSHChhUN7c0 , [full] 공식이 달라졌다 - 혼돈의 재건축 | 추적60분 1363회 KBS 240412 방송, 2024-04-12 전국 아파트 재건축 공사비 갈등 – 핵심 정리 by Claude 재건축 추진 과정에서 시공사들이 계약 후 공사비를 대폭 인상하거나 계약 조건을 바꾸면서 전국 각지에서 조합원-시공사 간 갈등이 확산되고 있다. 주요 사례 대구 : 시공사 선정 시 ‘공사비 인상 없음’ 조건으로 계약 → 이후 50% 가까이 인상 요구 + 계약방식도 ’분양불→기성불’로 변경 요구. 철거 후 1년 3개월째 공터 서울 송파 : 평당 510만원 → 666만원 → 889만원 → (총회 부결 후) 823만원으로 여러 차례 인상. 백제 유적 발굴로 공사 중단까지 겹침 경기 남양주 : 시공사 교체 4번, 조합장 공석, 1650억 사업비 소진, 브릿지론 경매 신청까지 이른 극단적 사례 왜 공사비가 올랐나 원인 내용 원자재 급등 코로나19·우크라이나 전쟁 여파로 레미콘·시멘트 등 핵심 자재 가격 급등 인건비 상승 주 52시간제 시행 등으로 건설 노동자 인건비 상승 공사비 지수 4년 만에 30% 이상 상승 수주 경쟁의 부작용 수주 때 낮은 공사비로 경쟁 → 이후 현실적 금액으로 재협상 시도 분양불 vs 기성불 – 알아두면 중요한 개념 재건축 계약방식 변경이 핵심 쟁점 중 하나다. 분양불 : 시공사가 자체 자금으로 공사 → 분양 수익으로 공사비 회수. 미분양 리스크를 시공사가 부담 기성불 : 조합이 직접 대출받아 공사 진행 단계마다 시공사에 지급. 미분양 리스크를 조합(= 조합원)이 부담 시공사들이 기...

유행하는 콜옵션 / 코스닥벤처 요즘  콜옵션 100% 전환사채(CB) 콜옵션 100% CB란 발행사가 원하면 채권 전량을 되살 수 있는 권리가 붙어있는 CB이다. 주가가 아무리 올라도 발행사가 콜옵션 행사하면 투자자는 주식 전환이 불가능하다. 결국 투자자는 낮은 이자(연 2%)만 받는 사실상 저금리 대출 이것을 왜 사는가? 일반 투자자에게 이것은 유리할 것이 없다. 굳이 왜 저리로 빌려주겠는가. 이것을 사는 이유는 하나다. CB를 내가 갖고 있다는 것을 보여주기 위함이다. 이것을 누군가에게 보여주는 것으로 이득을 볼 수 있기 때문이다. 결국 CB 발행하는 회사도 저리로 돈을 빌리고, 다른 부담은 없고, 펀드도 시간을 끌면서 혜택은 유지할 수 있기 때문에 지금이 콜옵션100% CB 가 유행한다. 코스닥벤처펀드의 혜택 유지 가능 코스닥벤처펀드 설정 후 6개월 내에 자산의 50%를 벤처기업 신주 등에 투자해야 혜택 유지 가능 ‘코스닥벤처펀드’ 규정상 투자 요건을 채울 수 있는 자산에 ’벤처기업이 발행한 CB’가 포함 CB는 주식으로 전환될 수 있는 증권이라 “준주식성 자산”으로 인정받기 때문이다. 코스닥벤처펀드를 운용하는 운용사에게 가는 혜택 공모주 우선배정 코스닥 공모주 물량의 30%를 우선 배정을 받게 된다. 인기 IPO일수록 이 혜택의 가치가 커진다. 전환사채(Convertible Bond, CB) 채권인데 주식으로 바꿀 수 있는 옵션 이 붙은 금융상품 이 전환할 수 있는 권리가 있어서 그 대가로 이자율이 낮다. 핵심 구조 전환가격 (예: 주당 10,000원)으로, 보유자가 원하면 채권을 주식으로 전환할 수 있다. ’전환가격’은 발행 시점에 확정된다. 예시: 액면 1억원 CB, 전환가격 10,000원 → 주식 10,000주로 전환 가능 주가가 15,000원이 되면 전환 시 5,000만원 차익 주가가 8,000원이면 그냥 채권으로 보유 → 만기에 원금+이자 수령 추가로 넣는 조건들 ...

  나쁜 임차인 / 임차인의 사기 / 조심해야 하는 임차인, 건물사냥 / 나쁜 의사 / 병원장 임차인이 빌딩을 가져가는 법 임대료 연체 병원장이 해당건물을 헐값에 낙찰받음 기본 계약 조건 보증금 30억, 월 임대료 1억 7천만 원 건물주가 6개월 무료 사용 + 입주지원금 21억 원 제공 (병원 유치 목적) 문제 발생 무료 기간 종료 후 병원장 여씨가 임대료 연체 시작 납부 각서 작성했으나 불이행 미납 임대료 누적 약 40억 원 (작년 8월 기준) 병원 상황 병원은 200병상 만실, 환자로 북적임 원장은 시민 프로축구단 전담 병원 운영, 아동복지재단 고액 후원자 건물주 피해 대출 430억 원 이자 감당 불가 → 건물 공매 처분 감정가 1,000억 → 9차례 유찰 → 최종 450억에 수의계약 (감정가의 절반 이하) 수의계약자가 바로 임대료를 연체해 온 그 병원장 즉, 임대료 안 내고 버티다가 헐값에 건물을 인수한 셈 참고사항 By Claude.ai 납부 각서 대신 ‘공증된 각서’ 또는 ‘집행증서’ 작성 보증금 소진 전에 명도소송 제기했어야 함 명도소송 제기와 동시에 부동산 가압류, 예금 가압류 신청 병원 운영 중이니 건강보험공단 급여 채권(=병원 수입)에 압류 가능 Reference [자막뉴스] 사정 봐달라며 읍소했던 병원장, 건물주 죽고 싶게 만든 악마였다 / KBS 2026.05.01. - YouTube

  토지투자 / 토지 / 부동산 투자 김종율 대표 투자 사례 사례 1. 평택 지제역 공장 경매 (2012) 배경지식: 철도 정차 확정 타이밍 읽기 SRT(당시 KTX) 노선 보상 완료 + 착공 상태에서 지제역 정차 여부가 미확정 2012년 2월 국토부가 지제역 정차 확정 발표 지하철 공사 기간 약 5년 → 2016~17년 개통 계산 가능 착공 전이 아닌 보상 완료 + 착공 후 매수 → 앞단 리스크 없음 추가 호재 중첩 확인 삼성전자 고덕 국제신도시 100조 투자 확정 고덕 IC 신설 (광역교통개선대책 일환) 신도시 착공 → 첫 아파트 입주 약 7년 → 2017~18년 계산 투자 구조 낙찰가 9억 5천 (감정가 13억, 2등 대비 1억 이상 높게 써서 낙찰) 도로에서 바로 진입 가능한 공장 → 향후 음식점·드라이브스루 전환 가능 입지 잔금일 12월 28일, 매도 1월 3일 (실질 당일 매도) 결과 및 교훈 수익 실현했으나 3년 후 같은 라인 도로변 평당 600만 원 450평 기준 25억 이상 → 조기 매도가 실수 교훈: 토지는 2차 함수로 오르므로 착공 이후 뒷단 수익이 훨씬 크다 사례 2. 평택 도시계획시설 도로 장기미집행 토지 (2011) 배경지식: 국토계획법 47조 매수청구권 지목이 ’대(垈)’인 땅이 도시계획시설(도로)로 지정됐으나 10년 이상 보상 없이 방치된 경우 토지주가 지자체에 매수 청구 가능 (사가라고 요구할 수 있음) 지자체가 거부 시 3층 이하 근린생활시설 건축 허용으로 대안 제공 지목 ‘대’ = 건축물 존재하거나 건축 가능한 땅 → 재산권 행사 제한에 대한 법적 보호 투자 전 행정 조사 평택시 담당자에게 직접 전화했더니, “예산 남아 있으니 빨리 신청하면 된다”는 답변 확인 현장 답사 생략 (미군부대 이전 예정지 앞, 서평택) 투자 구조 낙찰가 4,788만 원 농협 대출 3,800만 원 (LTV 약 80%) 실투자금 약 1,100만 원 (취등록세 포함) ...

  토지투자 / 김종율 토지 투자 — 위험 회피 1. 타이밍 리스크 ❌ 발표 직후 매수 금지 철도·신도시 발표 → 착공까지 최소 6~10년 자금 묶임 정치인 발언(“내년 착공”)은 근거 없음 — 사업 시행자 존재 여부가 진짜 기준 ✅ 안전한 진입 시점 보상 개시 확인 후 착공 이후 (공사 중인 것 눈으로 확인) 택지지구 기준 착공 후 5년 차 진입도 충분히 수익 가능 2. 입지 리스크 ❌ 완충녹지 맹지 착각 도로에 붙어 있어 보여도 완충녹지 지정 시 진입 차단 → 실질 맹지 반드시 토지이용계획확인서에서 완충녹지 여부 확인 ❌ 역세권 개발 무조건 신뢰 금지 지하철 개통 ≠ 역세권 개발 사업 시행자(LH 또는 민간)가 없으면 개발 안 됨 해당 지역 아파트 시세 7억 미만이면 역세권 개발 사업성 거의 불성립 ❌ 광역 이동용 도로 인접 토지 신도시 기반시설로 만든 고속화 도로는 인접 필지 개발 목적이 아님 완충녹지로 차단돼 있으면 차량 진입 불가 → 맹지 3. 지역 리스크 ❌ 정주인구 감소·정체 지역 투자 금지 지방 토지는 호재 있어도 인구 유입 없으면 상업 가치 안 올라감 경기도 외곽도 정주인구 증가 여부 먼저 확인 ❌ 사업성 미달 지역 공사비 급등으로 분양가 > 주변 시세인 지역은 택지개발 실행 불가 사례: 합덕역(충남 당진) — 수십 년째 역세권 개발 발표만 반복, 실행 없음 사례: 양주 광적지구 — LH 보상 완료 후 개발 전면 중단 4. 법적·행정적 리스크 ❌ 도시계획시설 저촉 토지 — 맹목적 매수 금지 단, 장기미집행(10년 이상) + 지목 ’대’이면 매수청구권 행사 가능 (국토계획법 47조) 활용 가능 여부는 지자체 담당자에게 직접 전화 확인 필수 ❌ 그린벨트 토지 — 무조건 기피 아님, 단 조건 확인 필수 그린벨트 지정 전부터 지목이 ’대’인 경우 근생 용도변경 가능 그린벨트 지정 이후 지목이 전·답인 경우는 개발 거의 불가 5. 정보 리스크 ...

토지투자 / 토지 투자 핵심 정리 — 김종율 대표 (언더스탠딩) 1. 토지 가격의 단계적 상승 구조 토지 가격은 용도와 인구 유입 에 따라 계단식이 아닌 2차 함수 형태로 올라감. 단계 비주얼 평당 가격(수도권 기준) 농지·산지 상태 논밭, 과수원 ~100만 원 공장·창고 지대 IC 개통 후 공장 밀집 200~300만 원 음식점·근생 상권 정주인구 증가, 편의점·한식 ~500만 원 1만 세대 이상 신도시 인근 스타벅스 DT 입점 가능 ~1,000만 원 S급, 배후수요 + 차량 트래픽 대왕판교로 수준 2,500~3,000만 원+ 핵심: 뒷단(착공 후~입주 시점) 에서의 상승폭 이 앞단보다 훨씬 크다 . 앞단에 선반영돼 있어도 뒷단에서 훨씬 큰 상승이 온다. 2. 4대 호재와 소요 기간 호재 소요 기간 지하철(철도) 착공까지 예타 통과 후 약 6년 지하철 공사 약 5년 고속도로 공사 6~7년 택지지구 첫 아파트 입주 약 7년 산업단지 - 지하철 발표 = 땅값 상승 아님. 역세권 도시개발사업 → 아파트 입주 → 정주인구 증가 → 인근 상업 녹지 가격 상승의 순서. 착공 후 5년 차에 사도 충분히 수익 가능. 뒷단 수익이 더 크기 때문. 지하철이 개통해도 역세권 개발사업 사업성이 없으면 땅값 안 오름 → 수도권 외 지역, 아파트 가격 7억 미만 지역은 역세권 개발이 성립 안 됨. 3. 투자 실패 패턴 너무 앞단에서 매수: 발표 시점에 사면 최소 6~10년 자금이 묶임. 호재를 정치적 발언 기준으로 판단: 사업 시행자가 없는 민자 철도는 착공 예상보다 10~15년 지연 가능 (신안산선 사례: 2005년 착공 예고 → 2019년 실제 착공). 지방 토지 투자: 정주인구가 늘지 않는 지방 은 호재가 있어도 가격 상승 근거 없음 . 완충녹지 맹지 착각: 도로에 접한 것처럼 보여도 완충녹지 지정 시 진입 불가 → 실질 맹...

  경제 통계 / 미국 통계 / 생산자물가 / 미국 PPI 정보 미국노동통계국 : https://www.bls.gov/ppi/ Archived Producer Price Index Detailed Report Information : U.S. Bureau of Labor Statistics Investing.com : https://kr.investing.com/search/?q=%EB%AF%B8%EA%B5%AD%20%EC%83%9D%EC%82%B0%EC%9E%90%EB%AC%BC%EA%B0%80%EC%A7%80%EC%88%98(PPI)&tab=ec_event 자세한 품목 확인 https://www.bls.gov/ppi/tables/ --> Table 9. PPIs for commodity and service groupings and individual items (PDF) One-Screen Data Search : 특정 item 만 선택해서 추이를 볼 수 있다. FRED 특정품목에 대한 시계열 graph 확인을 할 수 있다. Egg for Fresh Use 에 대한 그래프: Producer Price Index by Commodity: Farm Products: Eggs for Fresh Use (WPU017107) | FRED | St. Louis Fed

강남집값은 뉴욕집값에 비해 저렴한가? / 강남 집값 vs 뉴욕집값 / 뉴욕초고과와는 비교가 안됨 / 강남집값은 버블인가 강남 집값은 뉴욕 집값에 비해 저렴한가? 개인적인 결론은 비싸다. 중위소득의 차이가 대략 2배인데, 평당 가격이 비슷하다는 것은 비싸다는 이야기다. 아래 평당가격은 Claude Opus 4.6 으로 산출한 수치 지역 3.3㎡당 가격 성격 뉴욕 빌리어네어스 로우 약 2.6억~3.6억 원 전 세계 초부유층 대상 뉴욕 프리미엄 주거지 (Tribeca, SoHo) 약 1.0억~1.5억 원 고소득 전문직·금융인 뉴욕 맨해튼 전체 평균 약 1.0억 원 맨해튼 전체 뉴욕 Upper East Side 약 6,700만 원 전통적 부촌 뉴욕 맨해튼 일반 지역 약 4,800만~6,100만 원 일반 주거지 - - - 서울 강남구 약 1.15억~1.23억 원 한국 상위층 서울 서초구 약 1.06억~1.12억 원 한국 상위층 평당 가격 자세한 계산 방법 정리 사용한 환율은 대략 1 USD = 1,365 KRW 수준 맨해튼의 가격 데이터는 콘도(condo)와 코업(co-op)이 혼재되어 있으며, 코업은 콘도보다 평방피트당 가격이 20~50% 낮다. 따라서 “콘도만의 평균”인지 “콘도+코업 전체 평균”인지에 따라 수치가 크게 달라진다. 한국 아파트와 비교할 때는 콘도 가격을 기준으로 하는 것이 더 적절한 비교이다.(코업은 이사회 승인, 임대 제한 등 한국 아파트와 성격이 매우 다르므로). 대략 뉴욕시와 서울시의 중위소득차이는 약 2배이다. 뉴욕시 지역 중위 가구소득(AMI)은 2025년 기준 3인 가족 $145,800(약 1억 9,900만 원)입니다 서울시 가구 중위소득: 연 5,800만 원 (월 약 483만 원) 출처: 서울연구원, “2024년 서울복지실태조사” (3,004가구 대상, 2024년 9~10월 조사) 보도: Korea Herald, 2025년...

조선업 / LNG선 / 조선주 투자 / k방산 / 방산업 권효재 대표의 삼쩜삼 인터뷰 정리, 2026년 3월 1일 ref. 1 의 내용을 정리 1. 책 ‘대전환’ 의 구성과 제목의 의미 책의 구성 (4개 챕터) : 과거 편 ① : 한국 조선업 시스템의 독특한 점 (왜 세계 1류가 됐는가) 과거 편 ② : LNG선 세계 제패 사례 미래 편 ① : 한미 조선 협력 이슈 미래 편 ② : 원전 이슈 및 미래 조선업의 과제 제목 ’대전환’의 중의적 의미 : 여의도에서는 조선업을 항상 시클리컬(경기순환) 산업으로 봤음. 2007년 슈퍼사이클 때 PBR 3.7배 → 이번에도 그 수준 오자 “이제는 시클리컬 아니다” 했지만 다시 빠짐 권 대표의 견해: 조선업이 사이클 산업에서 벗어나고 있다 고 봄 탈냉전 이후 팍스 아메리카나 체제에서 국제 교역을 위한 대규모 선박 건조가 끊임없이 이뤄지던 시대의 패턴이 있었는데, 지금은 패권 경쟁 시대로 전환 되면서 조선업의 정의 자체가 바뀌고 있음 기존: “국제 교역을 위한 산업” → 현재: “국제 교역 + 자국 이해를 관철시키는 전략·안보 산업” 단순 수요·공급 논리의 사이클 색깔은 옅어지고, 안보 산업·전략 산업으로서의 성격이 점점 강해지고 있다 2. 한국 조선업의 핵심 경쟁력: ‘다품종 대량 생산’과 ’문화’ 한국 조선업의 가장 큰 특징은 다품종 대량 생산 : 일본·중국은 같은 종류의 배를 붕어빵처럼 연속 생산 (소품종 대량 생산). 일본은 아주 제한된 종류의 배만 계속 만들고, 중국의 민영 대형 조선소도 몇 개 품목을 정해서 수십 척을 찍어냄 한국은 한 조선소 안에서 다양한 종류의 배를 섞어서 만듦 . 이를 유지하려면 엄격한 기업 내 문화가 필수 한국 조선의 가장 큰 강점은 ‘문화’ : 책임감 : “오늘 무슨 일을 하기로 했으면 무조건 그 일을 끝내야 된다. 변명이 통하지 않는 문화” 임기응변 : 배를 짓다 보면 예상치 못한 변수가 많은데, 외국은 그런 변수에 대응을 잘 못 하지만...

연금저축펀드 연금저축펀드 연금저축 종류 연금저축펀드(증권사) 연금저축보험(보험사) 연금저축신탁(은행) : 2018년 이후로 신규가입 중단 투자가능 상품 구분 연금저축펀드 (증권사) IRP (개인형 퇴직연금) 펀드 / ETF 100% 투자 가능 최대 70%까지만 가능 예금 / ELB / RP 투자 불가 투자 가능 (안전 자산 30% 채우기 용) 리츠(REITs) 투자 불가 투자 가능 해외주식/채권 ETF를 통한 간접 투자만 가능 ETF를 통한 간접 투자만 가능 수수료 연금저축펀드: 보통 없음. (계좌 유지 비용 0원) 장점 세액 공제 : 연간 납입액(최대 600만 원)의 13.2%~16.5%를 연말정산 시 환급 받을 수 있다. 세전급여 5500만원 초과 / 종합소득금액 4500만원 초과 : 13.2% (792,000원 혜택) 세전급여 5,500만원 이하 / 종합소득금액 4500만원 이하: 16.5% (990,000원 혜택) 과세 이연 : 투자 수익에 대한 세금(15.4%)을 당장 내지 않고 , 나중에 연금으로 수령할 때 낮은 세율(3.3%~5.5%)로 낼 수 있어 복리 효과가 극대화된다. 자유로운 운용 : ETF, 펀드 등 다양한 자산에 직접 투자하며 시장 상황에 대응할 수 있다. IRP 는 30%를 안전자산에 넣어야 하지만, 연금저축펀드는 100% 공격적인 운용을 할 수 있다. 수수료 : IRP 는 계좌에 대해 수수료가 발생하지만, 연금저축펀드는 수수료가 없다. 단점 자금 동결 : 만 55세 이후 연금으로 수령해야 혜택을 온전히 누릴 수 있어 장기간 돈이 묶인다. 중도 인출 페널티 : 중도 해지하거나 인출할 경우, 받은 세제 혜택을 상회하는 16.5%의 기타소득세 가 부과된다. See Also [경제] IRP 가입할 때 알아두면 좋은 점 Reference 고객센터 | 상담/이용안내 | 이용안내 | 이용가이드 | 연금저축 가이드 13월의 ...