이코노 썰탕 Econo Ssul-tang

발표난 후에 변동되는 것은 반영하지 않는다. 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가한다.[ref. 1] 토지로 보상받는 경우 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 당해 사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받을 수 있다. 이를 흔히 ' 대토보상 '(Land provision compensation) 이라 한다.[ref. 1] 단 ’07.10.17이후 대토보상계획을 공고하는 사업부터 1인 1필지만 가능하며 1인당 지분이 주택용지의 경우 330㎡, 상업용지의 경우 1,100㎡를 초과할 수 없다.[ref. 1] 보상금액이 이를 초과하면, 초과하는 부분은 현금으로 지급된다.[ref. 2] 협의양도인 택지공급[ref. 4] 처음 평가했던 가격에 토지를 팔면 이 사람을 ‘협의양도인’ 자격을 준다. 협의양도인이 되기 위해서는 1,000㎡ 이상의 토지를 가지고 있어야 한다. '협의양도인'은 새롭게 조성되는 '신도시의 단독주택용지를 우선 구매할 수 있는 권리'( 우선분양권 ) 를 받게 된다.  이건 '대토보상'과는 다르다. 대토보상은 '보상금' 대신에 받는 것이지만, 이것은 '보상금'을 받고, 보상금을 보존해주는 느낌으로 '우선분양권'을 추가로 주는 것이다.  '단독주택용지'이기 때문에 단독주택만 지을 수 있다. 보상금도 받는다. 우선 분양권 토지크기에 상관없이 한사람에 한장 받을 사람이 많으면 추첨으로 대상자를 뽑는다. 시흥지역의 부동산업계 관계자는 “예전엔 아파트 분양권이 인기가 있었지만 요즘엔 전원주택 형식의 깔끔한 단독주택을 지을 수

주택분양보증 주택분양보증은 말그대로 "주택분양"을 보증하는 것이다. 이것은 아파트같은 주택을 완공하기 전에 미리 분양하는 '선분양' 제도에서 필요한 제도이다. 선분양은 요새 "크라우드 펀딩"처럼 주택도 안지어졌는데 돈부터 내는 것이다. 그러면 주택구입자는 돈은 내놓고 물건은 2년후에나 받아보게 된다. 그런데 이 사업자가 부도가 나는등의 이유로 주택을 완공하지 못하면 이 사람들은 이 사업자에게서 돈을 돌려받아야 하는데, 부도가 났거나 했다면 이미 이 사업자에게 돈이 없을 수 있다. 결국 돈만 날리는 결과가 나올 수 있다. 이런 피해가 있어서 정부에서 이것을 막고자 "주택분양 보증"이라는 것을 만들고, 아파트같은 공동주택을 선분양 할 때는 반드시 주택분양에 가입하도록 했다. 「주택법」 제 76조에 의거 공동주택을 선분양하는 경우 대한주택보증의 주택분양에 반드시 가입하도록 제도화 「주택법」시행령 제 10조에서는 “사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 주택 분양(사용검사 및 소유권 보존등기 포함)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증”으로 규정 신청 시점 이 주택분양 보증은 '시공사'가 보통 '입주자 모집 공고' 를 하겠다고 관할 관청에 승인을 해달라고 신청을 하게 되는데, 이 때 '주택분양보증서' 를 반드시 첨부해야 한다. 시공사가 "대한주택보증" 에 "주택분양보증을 해달라고 신청하면, 대한주택보증은 이 시공사에게서 '보증료'를 받는다. (보증료 산정방법은 ref. 3 을 참고하자.) 보호 방법 그리고 이 사업부지에 대해서 '금지사항등기' 또는 '회사에 신탁등기' 를 한다. 그러면 회사에 문제가 생겨도 함부로 다른 채권자들이 이 사업부지를 손댈 수 없다. [ref. 4]

#재무비율, #재무레버리지, #이자보상배율, #재무레버리지의 의미, #이자보상비율의 의미, #재무레버리지와 이자보상배율의 의미 차이 재무레버리지, 이자보상배율 영업이익 재무레버리지 = ------------------- (영업이익-이자비용) 이 값은 비율을 보기 위한 값이기 때문에 역수로 봐도 그 의미가 크게 다르지 않다. 개인적으로는 역수로 보는것이 이 재무비율의 의미를 이해하기 쉽다고 생각한다. 1 (영업이익-이자비용) ------------- = ------------------- 재무레버리지 영업이익 "영업이익에서 이자비용을 제외한 금액"이 영업이익의 몇 퍼센트 정도 되는가 를 이야기 해준다. 즉, 내가 돈을 빌린 비용이 많은지 여부를 판단할 수 있다. 사실 이것을 판단하기 위해서는 어쩌면 아래식이 더 나을 수 있다. 1 이자비용 ------------- = ------------------- 이자보상배율 영업이익 이자보상 배율과 재무비율의 차이 결국 "이자보상배율" 이나 "재무비율"은 같은 이야기를 해준다. 그런데 굳이 따로 쓰는이유는 아마도 관점을 명확히 하기 위함인듯 싶다. 다시말하면, 이자보상배율은 이자를 갚는데에 문제가 있는지 여부를 판단해서 기업의부도위험을 측정하기 위한 관점이라면, 재무비율은 기업의 부도위험보다는 기업이 이익이 얼마나 견실한지, 기업이 벌긴하는데 그 버는 돈이 이자비용으로 전부 쓰이는건 아닌지, 실제로 잘버는 것인지에 대한 관점인 것이다. 개인적으로 여러개의 재무비율을 머리에 기억하는 것은 불편하다. 그러니 이런 식의 관점을 이해하고 사용한다면 좀 더 쉽고 정확하게 재무제표의 의미를 이해할 수 있지 않을까 생각한다.

은행 재무 제표 / 금융회사 재무제표 예치금 대출채권 예수부채 차입부채 from: ref. 1 예치금 금융회사가 위험에 처하 면 고객들이 돈을 돌려받을 수 없게 된다. 이런 경우를 대비 해서 금융당국에서 금융회사에게  일정금액 을 '한국은행' 이나 다른 은행에 예치하도록 하고 있다. 이 금액이 "예치금"이다. 이 금액은 대외환경이 안좋으면 금융당국이 "예치금을 늘려라" 할 수도 있다. 그러면 당연한 이야기지만 대출할 돈이 줄어들게 된다. 이 예치금은 위의 재무제표에서도 보이듯이 ' 대여금 및 수취채권 ' 항목에 들어가 있다.(물론 은행마다 다를 수 있다.) 그래서 주석을 확인하면 아래 처럼 예치금이 얼마인지 확인할 수 있다. from: ref. 1 대출채권 대출채권은 대출에 대한 채권, 즉 "내가 너에게 대출해줬고, 나중에 내가 너에게 받을 돈이 있다" 를 얘기하는 증서이다. 물론 받을 돈에는 이자가 포함된다. 즉, 이 대출채권이 많다는 이야기는 은행이 '돈'을 고객에게 많이 빌려줬다는 이야기다. 돈을 많이 빌려줬다면 당연히 받을 이자도 많아진다. 대체로 은행은 자산에서 이 "대출채권" 의 비중이 높다. 즉, 은행의 주 수익원이라는 이야기다. 위의 광주은행 의 재무제표를 보면 약 78%의 비율 을 차지한다. 예수부채 예수부채란 은행, 중권 등의 금융회사가 불특정 다수를 상대로 조달 한 자금이다. 주요자금 조달원 이다. 다시 말해 가계가 은행에 예금 을 하거나, 증권사에 계좌 를 개설하고 돈을 맡기면 이게 금융회사의 재무상태표에 예수부채 로 잡힌다.( 보험사의 경우 에는 책임준비금 ) 금융회사 입장에서 예수부채는 많을수록 좋은 것 이다. 예수부채가 많아야 금융회사는 더 많은 돈을 기업이나 가계에 대출 해주거나, 유가증권에 투자 할 수 있다. 대

#미청구 공사 #미청구공사란 # 미청구 공사란 #미청구 건설사의 미청구 공사 미청구 공사는 "청구하지 못한 공사" 란 뜻이다. 즉, 건설사가 공사를 진행했음에도 불구하고 발주처에 청구하지 못한 비용을 뜻한다. 실제로 발주처에 청구자체를 못하는 것은 아니지만, 청구를 해도 발주처에서 정해주는 대로 대금을 받아야 하기 때문에 그렇다. 예를 들면 아래와 같은 경우가 가능하다. 건설사 : "우리들이 50% 정도 공사를 했으니, 50%에 해당하는 5,000억원을 주시오." 발주처 : "너희들이 공사를 50% 진행했다고 하지만, 우리가 보기에는 40% 정도된 것 같으니, 우리는 40%에 해당하는 금액인 4,000억원을 지급하겠다." 이 때 건설사는 50% 공사를 한다고 5,000억원을 사용했지만, 4,000억원밖에 받지 못했다. 그래서 이 받지 못한 1,000억원을 "미청구 공사"로 장부에 기재하는 것이다. 미청구 공사의 발생이유 여러이유가 있겠지만, ref. 2 의 글로 보면, "발주처와 건설사의 진행율을 인식하는 방법이 다르다" 는 점이 이유인듯 하다. 예를 들어 발주처가 건물 10개를 지어달라고 했다면, 발주처의 입장에서는 건물이 어느정도 지어져야 공사가 진행됐다고 인식하게 된다. 그러나 건설사는 보통 "EPC 계약(엔지니어링, 기자재조달, 건설을 한꺼번에 제공하는 계약)" 을 맺은 경우가 많고, 이런 경우 설계가 끝나는 시점에 이미 10% 정도 진행됐다고 인식하고 회계장부에 10%에 해당하는 금액을 매출로 계상한다. 그러므로 일정시점까지 건설사는 청구도 하지 않고, 계속 미청구 공사만 쌓이게 된다. 그러다가 건설이 어느정도 되면서 이 미청구공사 대금을 청구하게 된다. 그래서 좀 보수적인 건설사(대림 등)는 그래서 공사(contruction)가 시작하고 부터 매출을 인식하기 시작한다. 미청구 공사는

한국선박회사 구조 아래 그림에서 "투자자" 부분이 "한국 선박회사" 가 된다. 기존의 투자자와 다른것은 '해운사에 대한 증자 참여' 이다. 자세한 내용은 ref. 1 을 참고하자. References 한국선박회사 설립=현대상선에 1조원 쏘는 것(종합) - 머니투데이 뉴스 , 2016-10-31 ::::KSF 선박금융주식회사:::: , 

미분양담보대출확약(미담확약) "미분양 담보 대출 확약" 은 미분양이 생길때 미분양을 담보로 대출을 해주겠다고 확약해주는 것이다. 그래서 "미담확약" 은 일종의 지급보증이다. 준공 이후 미분양 물량이 생기면 금융사가 미분양 물량을 담보로 시공사에 자금을 대출해주거나  공사비 및 금융 원리금 지급을 보증 해주기로 약속하는 것이다. 증권사 금융사는 확약서 발급의 대가로 수십억원의 수수료 를 챙긴다. 하지만 만약 미분양이 생기면 그 리스크 전체를 금융사가 져야 한다. 과거 저축은행들이 도맡았던 건설시장의 "브리지론"이 대규모 부실사태와 당국의 규제 강화로 사실상 시장에서 사라지자 증권사들이 미담확약이라는 유동화 기법으로 이를 대체해 돈을 벌어온 것 미분양 발생하면 미분양이 발생해서 "미담확약"을 받아갔다면, 금융사가 담보로 잡힌 부동산을 '한국자산신탁' 등과 함께 공매처리하게 된다.[ref. 1] 제 값에 팔리지 않아서 채권금액보다 낮게 팔리면, 선순위, 중순위, 후순위 순으로 대출금을 변제받는다. 담보를 이용해서 선순위로 400억원, 중순위로 100억원, 후순위로 200억원을 대출을 받았다면, 최소 미분양 물량을 팔아서 700억원을 벌어야 모든 채무자가 변제를 받을 수 있다. 그렇지 않고, 만약 300억원에 팔린다면, 선순위 100억원, 중순위 100억원, 후순위 200억원을 떼이게 된다. References [단독]메리츠·HMC 등, 미분양에 620억 물렸다…증권사 '대출 확약' 폭탄 - 머니투데이 뉴스

아래 글은 ref. 1의 내용을 정리했다. 상가건물 임대차 보호법 아직 혼선이 많다 재산권 보호라는 입장 vs 권리금 보호라는 입장이 충돌한다. 재판부에서는 다양한 가능성을 고려해서 판단을 하는데 조정으로 끝나는 사례도 많다. 권리금 자체가 명확하지 않아서, 법으로 기준을 정하기가 어렵다. 아직 판례가 많이 쌓이지 않았다. 2015년 5월에 시행 민사 소송은 판결이 나려면 6개월 ~1년이 걸린다. 요즘 1심판결들이 나온 수준이다. 그래서 실무상으로 보호받는지 여부에 대해 아직 불분명하다. 법원의 권리금 산정 법원에서 권리금에 대한 권리금의 경제적 가치를 객관적으로 산정하기가 어려워서 감정평가사의 감정 동종업종에서 받는 권리금 영업매출규모 등 을 보고 객관적인 감정금액을 정해서 권리금을 산정을 한다. "권리금 소송의 핵심은 감정평가다"라는 말이 있을 정도다. 감정평가가 중요해 졌다. 임대인의 권리금 해소 방해 임대인은 권리금 해소를 방해하면 안된다. 방해하면 손해배상을 해줘야 한다. 방해하는 사례중 하나가 주변에 비해 현저히 고가의 월세를 요구할 경우 이다. 주변에 비해 현저히 높은 월세를 요구해서 신규 임차인을 거절하는 경우에는 손해배상을 주게되어있다. 현저히 고가란 몇 프로(%)가 오른 가격이라고 정해지진 않았다. 상황에 따라 달라진다. 주변시세, 경제상황등 여러가지를 고려한다. 주변시세를 고려하기 때문에 주변시세가 그정도로 올랐었다면 권리금 해소를 방해하는 것으로 보지 않는다. 임차인이 잘못해서 계약이 해지되는 경우 아래의 경우에는 권리금을 해소하는 권리를 보호하지 않아도 된다. 월세를 3개월이상 연체하거나 허락없이 전대를 하거나 건물을 파손하거나 임대인의 의무기간은 3개월 임대인이 권리금을 보호해줘야 한다 라고 하고 있지만 그 의무기간은 계약기간 전 3개월이다. 그 안에 권리금을 준다는 임차인이 정해지지 않았을 때는 권리금을

채권 매입 방법 직접 채권 구입 거래 : 장외시장  최소단위 : 100억원 단위 주로 기관들이 이용 은행, 증권사가 구입한 채권을 구입 장외시장에서 직접 채권을 구입하지 못하는 경우 해당 금융기관이 보유한 채권을 매입 해당 금융기관이 보유하지 않은 채권은 매입할 수 없다. 원하는 채권을 보유한 증권사나 은행을 찾아가서 매입해야 한다. 한국 거래소 장내시장에서 구입 2014년 3월에 기존의 소매 채권시장 + 일반 채권 시장을 통합 매매수량 기준을 낮춤 : 10만원 --> 1000원 HTS 를 통해서 이용 가능 References 낯선 채권, 쉬운 투자… 주식처럼 HTS 거래되네 , 2014-10-27

부산 해운대 엘시티 개발 관련 정보 / LCT 엘시티 개발[ref. 1] 1990년대 중반 미포에 자리한 옛 국방부 땅을 대상으로 한 부산시의 종합해양온천지구 개발 구상에서 시작[ref. 1] 2007년 11월 부산시와 부산도시공사가 민·관 협력사업(민간자본유치) 방식의 사계절 체류형 리조트 개발 사업으로 변경[ref. 1] 최초공모 조건 부산시는 당시 민간사업자를 공모 부지 앞쪽 건물외에는 높이제한 없음 : 민간의 창의성을 발휘한 사업구상을 위해 부지 앞쪽 건물높이 60m 제한 : 부지 앞쪽에는 바다 조망권을 해치지 않도록 허용 가능 시설종류: 관광시설용지에 적합한 것이면 모두 허용 허용 불가 시설 : 주상복합 아파트를 포함한 공동주택 등 이 같은 제한은 민간사업자 선정 후 경제성 부족 논란 끝에 여러 차례 사업계획이 변경되면서 하나씩 유명무실해졌고, 결국 지금의 설계로 바뀌었다.[ref. 1] 부지 :  처음 : 민관협력사업으로 추진될 당시 옛 국방부 부지 등 5만10㎡ 현재 :  옛 국방부 부지 + 옛 한국콘도 + 주변 지역으로 확대 옛 한국콘도, 옛 국방부 땅(군 물자 하치장) 등을 포함한 미포지구 6만5천㎡에 건설 구글지도로 보기 :  https://goo.gl/maps/bKMnpWvNXtM2 이 과정에서 지역시민단체가 '특혜 의혹'을 제기해 논란을 빚었고, 보상을 둘러싼 비리 의혹도 터져 검찰 수사를 받기도 했다. 시행사 : 청안건설 [ref. 2] 시공사 : 포스코건설이 책임시공 완공 : 2019년 완공 예정 건물 : 101층짜리 1개 동 + 5층짜리 주거타워 2개 동으로 건설 자금 : BNK 금융그룹 부산은행 등 금융권이 1조7천800억원에 달하는 자금 조달을 책임 2조7000억원 규모의 엘시티 건설 사업[ref. 2] 분양 지난해 10월부터 시작된 공동주택(아파트) 엘시티 더 샵 분양 3.3㎡당 평균 분양가가 2천730만원으로 책정(역대 부산에서 분양