[경제][부동산] 아파트 투자는 사이클이다.

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아파트 투자는 사이클이다.

사이클 예측 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책 (양심정전) 이 네요소를 살피면서 하락장, 상승장을 예측한다.

• 하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며, 매매가와 갭이 줄어드는건 상승장의 시그널,

• 반대로 상승장에서 전세가율이 높은 집은 갭투자를 할 수 있게 하기에 안좋은 집이다. 사고싶지 않은 집, 집값이 오르지 않는 집 이다. 상승장에서 전세가율이 높아도 사지 않는 집은 사람들이 더 오르지 않을 것이라 생각하기 때문이다.

• 모든 주식이 작은손에 머물러있게 되면, 주가폭락은 곧 눈앞에 머물게 된다. 앙드레 코스톨라니가 이야기 한 것처럼, 주택시장도 30~40대가 아닌 20대가 뛰어들고, 다주택자보다 1주택자들이 시장의 흐름을 주도한다면 곧 폭락이 오는 징조로 봐도 된다.

• 부동산 하락장, 인테리어 업자, 부동산 중개인들이 문닫기 시작한다.

• 대형공급이 한동안 안됐었기에, 대형이 인기가 있을날이 올 것이다. 대형평수가 건설사에겐 마진이 좋다.

• 하락장이 끝나갈때는 무엇을 사도 좋다. 이때는 취득세, 대출, 금리조건이 좋을때다. 아무도 사려하지 않을 때이다. 이때 자신이 평소에 살고싶어했던 집에 가서 사면된다.

• 부동산 투자를 못하는 사람들의 공통점. 청약에 대한 미련, 대출에 대한 두려움.

• 집값이 상승중일때는 청약이 유리하다. 당첨만 된다면. 하지만 경쟁률이 심해서 롯또처럼 당첨이 어렵게 된다. 하락장에는 청약이 아까워서 할인 분양을 하고 있는 아파트에 넣지 않는다. 청약 당첨 가능성이 낮다면 과감히 포기하는 것이 낫다.

• 갭투자로 돈을 벌고 싶다면, 갭투자에 취하면 안된다. 전세 대란이 끝나기전에 매도해야 한다.

• 하락장에는 다들 저렴하기에 굳이 경매를 찾아갈 필요가 없다.

• 아파트가 제일 투명한 시세를 제공한다.

• 시장하락의 초기 시그널은 미분양, 강력한 시그널은 입주 후 미분양이다.

• 오를때는 서울부터 상승해서, 경기권 부동산까지 오른다. 내릴때는 반대로 끄트머리부터 하락하며, 중심인 서울로 조여온다.

• 일시적인 요소, 금리, 수요공급

• 사이클을 만드는 요소들

  • 시장의 심리, 전세가, 분양, 정책

• 태풍이 다가오는지는 심리, 전세가, 분양, 정책 으로 확인한다

• 부동산 가격 변화의 4 요소는

  • 심리, 전세가, 분양, 정책

• 부동산 전문가는 다주택자가 많다. 그래서 다주택자의 시선으로 보게 된다.

• 심리가 물성으로 드러나는 건 거래량이다.

• 월별 거래량 항상 체크

• 아파트 매매를 하는 이유의 근본은 시세차익을 얻고싶어함이다. 단순히 살려하면, 월세로 자기가 좋은 곳애 들어가 살면된다. 부동산 투자는 오를 것 같아서 사는 것이다. 아무리 인구가 늘어도 가격이 떨어질 것 같지않으면 매수하지 않는다.

• 그래서 전세는 한사람이 하나의 전세를 얻겠지만, 매매는 한사람이 두개도 사고, 세개도 산다.(부자인 경우, 세컨하우스도 있겠지만.)

• 하락장 끝무렵엔 매매가와 전세가의 차이가 좁아진다.

• 상승장의 끝무렵, 갭차이가 커지게 된다.

• R-ONE 부동산 서울아파트 매매 거래 현황, 으로 매월 거래건수 파악.

• 2021년 8월부터 거래 건수가 줄어들었다. 하락의 시그널

• 2018년 9.13 대책이훙도 거래량은 급감, 그런데 폭등장. 이유는 ’호가’에 있다.

• 상승장의 시작에도 거래량은 줄고, 하락장 시작에도 거래량은 감소한다.

• 폭등전에는 거래가 적지만 호가가 상승한다. 규제로 억눌른 탓에 거래량이 감소했다, 그래서 욕구가 모여있는데, 시장이 규제를 이기면, 그땐 폭발한다.

• 호가와 실거래가의 간극을 잘봐야 한다. 호가는 높아지고, 실거래가도 거의 그곳에 맞춰진다면 매수심리가 살아있는 것이니 상승장일 수 있다.

• 실거래가가 없어도 호가가 높아지고 낮앚고 있는지 추세를 파악해야 한다.

• 매도자의 탐욕이 극에 달했다면, 직전 실거래가 보다 호가가 조금 높은 수준의 호가가 나오지 않고, 실거래는 이뤄지지 않는다.

• 상한가, 하한가일때는 거래가 오히려 줄어들지만, 호가에 보이는 심리를 통해 상승이냐, 하락이냐를 점칠 수 있다.

• 아파트 사이클의 5간계는

  • 하락, 상승초기, 상승, 조정, 폭등

• 하락 시그넣, 신규분양단지의 미계약자 발생, 이후 미분양 발생, 이때 ’거래량 감소’와 ’호가의 변화’를 눈여겨 본다.

• 가장 갈력한 하락 시그널은 입주후 미분양이다.

  • 아파트가 다 지어져도 분양이 안되는 현상
  • me: 분양은 대략 2년간 아파트가 준공될때까지 계속될텐데, 그때까지 안됐다면, 오랫동안 하락 할 것이란 사람들의 생각이 머물러 있단 이야기일수도.

• 하락장에서는 30~40% 할인된 아파트들이 나온다.

• 하락장에서 분양가보다 40% 할인해서 파는 3억 아파트 vs 3억에 분양하는 아파트

  • me: 이 퀴즈애서 3억에 분양하는 아파트는 하락장에서 이제 막 집을 짓겠다고 해서 분양을 시작한 아파트인듯, 상승이 오면 3억에 분양한 아파트는 프리미엄이 붙은 것이 돼서 올라가지만, 할인된 아파트는 그때서야 일부 회복한 수준이라, 시람들은 프리미엄 붙은 쪽을 선호할것이고 그래서 그것이 가격이 더 오른다, 라는 이야기인듯.

• 거래가 없는 경우, 호가를 불렀는데 매수자들이 응해주지 않기 때문이다.

미분양

• 매도자, 매수자 입장차이가 크면 대립이 될텐데, 이 때 균열을 주는 것이 미분양이다. 새아파트도 할인해서 파는데, 구아파트가 새아파트 가격보다 낮지 않는이상 팔리지 않을것이다.

• 미분양도 추세가 중요하다. 점차 미분양이 되려는 추세가 강해지면 하락시그널이 오고 있다는 이야기다.

• 2022년 대구 아파트값 하락세, 규제를 풀었지만, 하락을 막을 수 없었다. 대구와 함께 세종도 하락세였지만, 대구만 규제를 푼이유는 대구만 미분양이 있었다.

• 미분양통계

  • https://ssul-tang.blogspot.com/2020/12/blog-post_6.html

• 미분양은 게임체인저이다.

• 미분양을 지나 ’입주미분양’이 나오는 것은 하락의 강력한 시그널이며, 분위기를 하락으로 만드는 게임체인저

• 상승분위기를 볼 때도 입주미분양이 해소되는 추세를 보고 가늠해야 한다.

• 상승이 다가오는 신호

  • 입주미분양이 해소되고, 전세가가 슬슬 올라가는 것

• 하락장엔 부동산 관심을 끊는다. 하지만 이때도 관심을 유지하고 있어야 상승장에 기회를 얻는다.

• 하락장에 나오는 정책

  • 분양가 할인, 중도금 무이자, 양도세 면제

• 이런정책이 나오고 나야 사는 걸 고려하자?

• 상승장은 하락장과 반대의 상황이 나온다.

  • 상승장엔 대출을 막았지만, 이제 대출을 하라고 할 것이다.
  • 초과이익환수하겠다고 했지만, 이익환수 안할것, 오히려 세금깎아주겠다.
  • 투기지역은 전부 해제 될 것
  • 양도세 중과, 몇년 안오른셈 칠테다. 많이 사고팔아라.
  • 상승장엔 상승이 계속 될 것 같지만, 하락장에선 하락이 계속될 것 같다.

• 상승을 앞둔 상황에선, 전세가가 먼저 오르면서 집겂을 밀어올린다. 이때가 갭투자의 최적타이밍

• 갭이 적은 집은 상승장의 마지막까지 완주할 체력이 없다. 그러니 뉴스에서 전세대란이라며 겁을 줄때 팔고 나와야 한다.

• 이익의 최고점에 나오려 하지말고, 적당히 먹고 나와야 한다.

  • me: 아마 한번 상승이 있고, 거래가 잠시 멈추고나서, 전세가가 밀어올려서, 폭등장이 시작되면, 바로 팔면 될듯.

이현철 유투브 채널

• https://www.youtube.com/channel/UCr8tO6DbPIaZw6R5nSNq07A

아파트사이클 핵심 정리

아파트사이클 5단계

상승초기 -> 하락 -> 상승 -> 폭등 -> 조정

부동산 가격 변화 4요소

심리, 전세가, 분양, 정부 정책
※ 금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인

부동산 시장에 대한 정부의 2대 관리 요소

세금, 정책적 대출 제한
※ 상승장에는 세금 중과, 대출 규제 정책 발표(매매 억제)

하락장에는 세금 감면, 대출 규제 완화 발표(매매 장려)

하락의 시그널

신규 분양가 높게 책정→ 미계약→ 미분양 → 입주 후 미분양

상승의 시그널

신규 공급 물량 부족→ 미분양 해소 → 전세가 상승→ 신규 분양가 낮게 책정

투기시장의 꼭지에 나타나는 현상 - 매도 타이밍

1. 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.
2. 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매 수에 열을 올린다.
3. 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부 담이 최고조에 달한다.
4. 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.
5. 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표 한다.
6. 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다. (전세가율 하락)

투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 - 매수 타이밍

1. 주택 취득세가 인하된다. (지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선
2. 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인
3. 전세난이 주요 이슈가 된다
4. 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다. (전세가율 상승)

폭등할 때 반드시 발생하는 3가지 현상

1. 집주인의 계약 파기 - 위약금보다 상승분의 이익이 크다.

2. 순환장세 - 전 지역 동시 상승이 아닌 행정구 역 단위로 지역을 옮겨가며 상승 ※강남, 서초 송파, 목동→ 강동, 강북, 마포, 용산→ 서울 외곽 및 분당, 판교, 위례 등 경기도 일부 지역- 경기도 전역 상승

3. 풍선효과- 규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열 전이