[경제][부동산] 김종율대표 투자 사례

 

토지투자 / 토지 / 부동산 투자

김종율 대표 투자 사례

사례 1. 평택 지제역 공장 경매 (2012)

배경지식: 철도 정차 확정 타이밍 읽기

• SRT(당시 KTX) 노선 보상 완료 + 착공 상태에서 지제역 정차 여부가 미확정
• 2012년 2월 국토부가 지제역 정차 확정 발표
• 지하철 공사 기간 약 5년 → 2016~17년 개통 계산 가능
• 착공 전이 아닌 보상 완료 + 착공 후 매수 → 앞단 리스크 없음

추가 호재 중첩 확인

• 삼성전자 고덕 국제신도시 100조 투자 확정
• 고덕 IC 신설 (광역교통개선대책 일환)
• 신도시 착공 → 첫 아파트 입주 약 7년 → 2017~18년 계산

투자 구조

• 낙찰가 9억 5천 (감정가 13억, 2등 대비 1억 이상 높게 써서 낙찰)
• 도로에서 바로 진입 가능한 공장 → 향후 음식점·드라이브스루 전환 가능 입지
• 잔금일 12월 28일, 매도 1월 3일 (실질 당일 매도)

결과 및 교훈

• 수익 실현했으나 3년 후 같은 라인 도로변 평당 600만 원
• 450평 기준 25억 이상 → 조기 매도가 실수
• 교훈: 토지는 2차 함수로 오르므로 착공 이후 뒷단 수익이 훨씬 크다

사례 2. 평택 도시계획시설 도로 장기미집행 토지 (2011)

배경지식: 국토계획법 47조 매수청구권

• 지목이 ’대(垈)’인 땅이 도시계획시설(도로)로 지정됐으나 10년 이상 보상 없이 방치된 경우
• 토지주가 지자체에 매수 청구 가능 (사가라고 요구할 수 있음)
• 지자체가 거부 시 3층 이하 근린생활시설 건축 허용으로 대안 제공
• 지목 ‘대’ = 건축물 존재하거나 건축 가능한 땅 → 재산권 행사 제한에 대한 법적 보호

투자 전 행정 조사

• 평택시 담당자에게 직접 전화했더니, “예산 남아 있으니 빨리 신청하면 된다”는 답변 확인
• 현장 답사 생략 (미군부대 이전 예정지 앞, 서평택)

투자 구조

• 낙찰가 4,788만 원
• 농협 대출 3,800만 원 (LTV 약 80%)
• 실투자금 약 1,100만 원 (취등록세 포함)
• 낙찰 직후 매수청구 신청

결과

• 보상금 8,900만 원 수령
• 실투자 1,100만 원 → 수익 약 4배
• 핵심: 행정 조사로 리스크 제거 후 매수 → 공식 확인된 출구가 있는 투자

사례 3. 수원 당수동 그린벨트 내 지목 ‘대’ 주택 (2017)

배경지식 1: 그린벨트 내 지목 ’대’의 특수성

• 그린벨트 지정 이전부터 존재한 건축물 → 지목 ‘대’ 유지
• 법의 소급 적용 불가 원칙 → 기존 권리 보호
• 대통령령(개발제한구역법 시행령) 조건 충족 시 근린생활시설(상가)로 용도변경 가능
• 그린벨트 내 주변 토지는 개발 불가 → 해당 토지의 희소성 극대화

배경지식 2: 신도시 인근 녹지 상권 형성 원리

• 신도시 내부 먹자골목은 ’술 소비 감소 + 대형 외식 트렌드’로 매출 약함
• 신도시 인근 녹지 지역 음식점이 오히려 매출 강함
• 이유: 차량 이동 소비 증가, 주차 용이, 대형 매장 선호
• 등산로 주동선 + 신도시 배후 = 닭백숙·고깃집 월매출 1~2억 가능 입지

투자 전 조사 과정

• 당수1지구 신도시 확인 (2016년 지구 지정 발표)
• LH 수원사업소(인계동)에 전화 → 당수지구 담당자 연결
• “보상사무소 개소했습니다” 확인 → 신도시 100% 진행 확정 판단
• 입지 시나리오: 칠보산 등산 주동선 + 신도시 1만 세대 배후 → 닭백숙집 적정 땅값 평당 500만 원 역산
• 322평 × 500만 원 = 16억 → 낙찰가 7억 6,800만 원 대비 충분한 마진

투자 구조

• 낙찰가 7억 6,800만 원
• 은행 대출 7억
• 전세 보증금 1억 3천 + 창고 보증금 1천·월세 90만 원
• 실질 자기자본 거의 없음

추가 기회 (미실현)

• 동네 어르신이 평당 250만 원에 인근 토지 소개 → 협의까지 완료
• 수강생들에게 투자 권유했으나 모두 미실행
• 해당 토지 보상가 평당 550~600만 원 추정 → 평당 200만 원에 샀어도 3배 수익

결과

• 당수2지구 추가 신도시 편입 → 보상 19억 수령
• 닭백숙 시나리오 불필요, 보상 수익으로 완결

사례 4. 옥정지구 인근 스타벅스·탑텐 부지

배경지식: 세대수와 땅값의 관계

• 정주인구 1만 세대 이상 → 스타벅스 드라이브스루 입점 가능 → 평당 1,000만 원 수준
• S급 배후수요 + 차량 트래픽 → 평당 2,500~3,000만 원 (대왕판교로 수준)
• 업종별 임대료 역산으로 땅값 적정가 계산 가능

투자 구조

• 옥정지구 인근 녹지 평당 550만 원 매입
• 총 58억 투자
• 스타벅스 드라이브스루 + 탑텐 유치

결과

• 스타벅스 부지 80억 매각
• 탑텐 부지 100억 매각
• 총 수익 수십억

사례 5. 충남 아산 버거킹 드라이브스루 (현재 보유)

배경지식: 드라이브스루 임대 구조

• 매장 내 식사 매출 → 임대인에게 매출의 8% 지급
• 배달 매출 → 임대인에게 매출의 2% 지급
• 매장 방문 고객이 임대인 수익에 훨씬 유리
• 드라이브스루 폐점률 극히 낮음 → 장기 계약 (버거킹 10년, 스타벅스 15~20년)

지역 선정 근거

• 충남 아산: 수도권은 아니지만 젊은 인구 유입 지속, 구매력 있음
• 충남·충북 기준 최소 청주·아산·천안 수준 이상의 도시에서만 투자 가능 판단
• 기존 상권(가경동·복대동 등)은 죽고 녹지지역 신흥 상권 매출 급성장 확인

투자 구조

• 녹지지역 평당 350만 원 / 총 토지 13억 5천
• 건축비 6억 8천 → 총 사업비 약 20억 초반
• 은행 대출 LTV 70%
• 실투자금 최소화

결과

• 버거킹 매출 예상 상회 (브랜드 전국 평균 1억 2천 대비 해당 지점 훨씬 상회) - 매장내 매출의 8%, 배달 매출의 2%를 임대료로 받는 구조
• 장기 임대 수익 + 향후 매각 차익 기대

공통 투자 프로세스 요약

1. 호재 확인 (지하철·고속도로·신도시·산업단지 중 하나) ↓
2. 행정 조사 (지자체·LH 담당자 직접 전화, 보상 단계 확인) ↓
3. 입지 시나리오 작성 (세대수 → 예상 업종 → 월매출 → 임대료 → 땅값 역산) ↓
4. 타이밍 판단 (보상 개시 또는 착공 이후 진입) ↓
5. 레버리지 설계 (대출 최대화, 기존 임차인 보증금 활용) ↓
6. 출구 시나리오 복수 확보 (보상 or 임대 수익 or 매각 차익)

See Also

1. 토지 투자 핵심 정리 — 김종율 대표 (언더스탠딩)
2. 토지 투자 — 위험 회피

Reference

1. 지하철 믿고 산 땅, 자칫하면 10년간 피 말립니다 (김종율아카데미 김종율 대표) - YouTube, 2026-04-07