[경제][세금] 부동산 증여 상속

작성자: koosal - 5월 14, 2017

부동산 증여 상속 방법 / 부동산 증여 방법 / 부동산 상속 방법

부동산 증여, 상속

상황

A씨가 본인 소유의 상가건물 지분(50%) 전체를 외동딸에게 증여하고자 생각

A씨 소유

공시지가 20억 원인 상가건물(시세 30억 원) (배우자와 공동소유 5:5)
현금성자산 10억 원
시세 10억 원 정도의 거주 중인 아파트

를 보유하고 있다. 배우자인 B씨에게는 거주하는 아파트와 본인의 현금을 준다면 여생은 걱정이 없으리라고 판단돼 본인 소유의 상가건물 지분(50%) 전체를 외동딸에게 증여하고자 생각하고 있다.

답변:

A씨가 먼저 죽는다고 가정을 하면, A씨의 재산은 배우자에게 상속되어서 공제가 많은 "배우자 공제"를 받아서 세금을 어느 정도 안낼 수 있다.

하지만 B씨의 재산은 자식에게 상속할 수 밖에 없는 상황이 된다. 그러니 B씨의 재산을 미리 자식에게 물려줘서 B씨가 자식에게 상속할 재산을 줄여 놓는 것이 낫다.

상황

상가빌딩 자녀이름으로 매입

C씨는 자녀에게 시세 50억 원 상당의 빌딩(공시가격 30억 원)을 자녀 명의로 취득하기로 했다.

25억 원은 대출과 임대보증금으로 충당한다고 해도
나머지 25억 원은 증여세만 7억6000만 원(기증여재산 없음, 증여재산공제 5000만 원 적용)이다.
자녀의 증여세 대납까지 고려한다면 무려 12억5000만 원까지 증가한다.
증여세 부담 때문에 자녀 명의도 취득하는 것 자체가 어려워졌다. 해법은 없을까.

답변

부모가 취득후, 2년 후 자녀에게 상속하는 것이 낫다.
상가빌딩의 경우 증여 시 시가 산정이 어려워 공시가격으로 평가될 수 있다
부동산실거래가신고제가 시행되고 있어 "등기사항전부증명서"상 확인되는 당초 거래가액 으로 평가될까? --> 2년이 지나면 그 가격을 시가로 보지 않는다.

원칙적으로 증여일 전후 3개월 이내 매매가액 등을 시가로 본다.
증여일 이전 2년 내에 매매 등이 있는 경우 -> 과세권자가 심의를 거쳐 그 금액을 시가로 쓸 수 있는 세법 조항이 있다.
취득 후 2년이 지나면 해당 시점의 빌딩 공시가격 30억 원(공시가격 고정)으로 증여하는 데 문제가 따르지 않는다.
단, "임대보증금 + 한 달 치 월세액에 100을 곱한 금액 > 공시가격" 이라면 "임대보증금 + 한 달 치 월세액에 100을 곱한 금액"으로 재산을 평가한다.

자녀 입장에서는 빌딩을 공시가격으로 취득한 것 --> 그러므로 향후 양도 시 과도한 세 부담이 발생할 수는 있다.

상황

D씨는 현재 소유한 100억 원 상당 부동산의 경우 42억 원까지 증여세가 나올 수 있는데 자녀들이 아무런 준비 없이 이 정도의 현금을 마련하는 게 쉽지 않다.
이 때문에 현재 소유 부동산의 법인 전환을 고민하고 있다.

답변

법인 전환으로 세금이 줄어드는 마법의 비밀은 세법이 생각하는 부동산과 비상장 주식의 평가 방법이 다르기 때문이다. 임대부동산이나 비상장 주식은 매매가 많지 않고 매매물건이 서로 유사한 경우도 드물다.

이 경우 세법은 그러한 재산을 보충적으로 평가하는 방법을 두고 있다. 부동산의 경우 감정평가액이 인정되고 감정평가액이 없으면 정부에서 고시하는 기준시가로 평가한다. 비상장 주식은 좀 더 복잡하다.

비상장 주식의 평가액(2017년 4월 이전)

부동산이 많은 비상장 법인

부동산이 많은 비상장 법인은 그 순자산가치의 40%와, 과거 3년간 벌어들인 이익의 가치인 순손익가치의 60%를 더한 것이 비상장 주식의 평가액이 된다.

비상장 주식의 평가액 = 순자산가치*40% + 순손익가치(과거 3년간 벌어들인 이익의 가치) * 60%
극단적으로 비상장 법인이 소유한 100억 원의 임대부동산이 과거 3년간 간신히 적자만 면한 수준이라면 그 비상장 주식의 가치는 40억 원이 된다(순자산가치 100억 원×40%+순손익가치 0원×60%).

부동산이 전체 자산의 절반 이상인 비상장 법인

평가액을 산정할 때 자산가치를 60%, 순손익가치를 40% 로 잡는다.
비상장 주식의 평가액 = 순자산가치*60% + 순손익가치(과거 3년간 벌어들인 이익의 가치) * 40%

비상장 주식의 평가액(2017년 4월)

비상장 주식의 평가액의 하한선 = 순자산가치*70%

비상장 주식의 평가액(2018년 4월)

비상장 주식의 평가액의 하한선 = 순자산가치*80%

임대업 법인 전환의 장점

부채를 추가해서 자본을 줄일 수 있다.: 임대부동산의 소유자는 대부분 임대보증금 및 담보차입금의 부담이 있는데 부동산과 차입금 모두를 법인에 넘겨 주면 법인 주식의 가치는 순자산가치에 가까워질 것이고, 그만큼 증여세가 줄어든다.

참고로 "부담부증여"에서는 이 차입금이나 임대보증금을 자녀에게 같이 넘기는 경우에는 차입금이나 임대보증금만큼 증여한 금액을 깎아주고, 차입금이나 임대보증금은 양도를 한 것으로 보아서 부모가 양도소득세를 물어야 한다.
부모가 다주택자인 경우라면, "양도세 중과" 에 대한 고려를 해야 한다.

법인 세율적용 : 임대소득에 대해 높은 소득세율을 적용받는데, 2017년부터 5억 원이 넘는 종합소득에 대하여는 44%의 세율이 적용되고 여기에 건강보험료 등을 감안하면 체감 세율은 50%에 육박한다. 하지만 법인세율은 아직 연 200억 원 이하에 대해 22%의 세율이 적용된다.
소득을 법인에 쌓아놓을 수 있다 : 자녀가 근로소득 등 별도의 소득이 있다면 임대소득을 직접 얻는 것보다 법인을 통해 임대부동산을 관리하고 임대소득은 법인에 쌓이도록 하는 것이 당장의 세 부담을 줄일 수 있다. --> 이 방법은 투자관점에서 꼭 좋은 방법은 아니다.

상황

F씨는 오래전부터 대지를 소유하고 있었는데 대지 개발 사업을 계획하고 있다. 대지 개발이 본격적으로 시작되기 전에 부동산 가치가 낮을 때 자녀에게 증여를 하려고 한다. 또 양도소득세가 증여세보다 더 크다는 점을 고려해 세금을 줄이기 위해 자녀에게 먼저 증여한 후 자녀가 양도하는 방법을 고민하고 있다.

답변

상속 및 증여세법은 직업, 연령, 소득 및 재산 상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 특수관계자로부터 재산을 취득하고,
그 재산을 취득한 날로부터 5년 이내에 다음과 같은 방법으로 이익을 얻는 경우 그 이익에 대해 증여세가 과세된다.

개발 사업의 시행
형질 변경
공유물 분할
사업의 인가·허가 등

그러므로 부친이 자녀에게 대지를 증여하고 5년 이내에 개발구역으로 지정돼 고시되면 개발 이익에 대해서도 증여세가 과세되므로 주의가 필요

증여보단 매매가 유리한 경우[ref. 2]

상속세 및 증여세법상 특수관계자 거래 시, 시세보다 30% 이상 높거나 낮게 거래되면 증여로 간주해 증여세를 부과
하지만 소득세법에서는 시세보다 5%만 낮게 거래되도 저가양도로 규정해 덜 낸 세금을 추징하는 '부당행위계산부인'이라는 규정이 있다.

자녀에게 넘겨줄 부동산의 양도차익이 크지 않다면 증여보단 매매가 유리,
돈을 주고받은 증빙도 확보해야 한다.

자녀가 부모 재산을 담보로 제공하고 자금을 차입한 경우

자녀가 부모 재산을 담보로 제공하고 자금을 차입한 경우

국세청에 딱걸린 부동산 증여세 탈루[ref. 3]

아버지로부터 수억원을 현금으로 받음 --> 받은 자금으로 주택 구매
자녀를 위장 취업 --> 월급을 줬다. --> 받은 돈으로 집을 샀다.
현금을 주고 --> 이돈으로 전세끼고 아파트 매입 후 --> 전세보증금을 현금으로 대신 내줌.

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