[경제][부동산] 주택 임대사업자 vs 일반 임대사업자

차이 임대사업자 종류 /

 

주택 임대사업자 vs 일반 임대사업자

주택 임대사업자

• 공공주택 사업자가 아니다.
• 민간에서 전월세 임대를 목적으로 등록한 자
• 민간임대주택에 관한 특별법을 근거로 한다.
• 2018년 9·13 부동산 대책
  • 사라진 혜택
    • 양도소득세 중과 제외
    • 종합부동산세 합산 배제
  • 줄어든 혜책
    • 양도세 감면 혜택 조건(전용면적 85㎡이하·공시가격 수도권 6억, 비수도권 3억원)도 강화.
• 등록
  • 취득일로부터 60일 이내(장기임대의 경우 90일 이내)에
  • 본인이 거주하고 있는 시·군·구청 주택과를 방문해 완료.
  • 이 곳에서 등록증을 수령
  • 거주지 세무서에 가서 2개월 이내에 사업자 신고.
  • 이후 다시 시·군·구청 주택과에서 가서 취득세 감면 신청
    • 임대료나 임대기간 등이 명기된 임대차 계약신고서를 제출.
• 의무 임대기간
  • 단기민간 임대주택: 4년
  • 장기일반 민간임대주택: 8년

세제혜택

• 재건축·재개발 등 정비사업으로 약정된 의무 임대기간을 채우지 못하면 해당 기간 동안 감면받은 세금을 다시 토해내야 한다.
• 의무 임대기간에는 연간 임대료 인상 상한율 5%를 준수해야 한다.
• 만약 의무 임대기간 등을 어길 경우에는 집 한채당 최대 1000만원의 과태료가 부과.

일반 임대사업자

• 임대 사용 용도가 다르다.
  • 상가나 업무용 오피스텔과 같이 사무실 용도로 쓰이는 곳을 대상
• 세금계산서 발행 및 신고
  • 매달 월세를 받을 때 마다 세금계산서를 발행
  • 그에 따른 임대 소득을 국세청에 신고
• 토지분을 제외한 건물분에 부과되는 부가가치세(10%)를 환급.
• 종합부동산세는 비과세 대상이 된다.
• 등록 시기
  • 먼저 계약(분양)일로부터 20일 내에 물건지 관할 세무서를 통해 임대사업자 등록을 마쳐야 한다.
• 임대기간
  • 10년간 사업자를 유지해야 할 의무
  • 포괄양도 가능:
    • 단 중간에 사업자가 해당 사업의 권리와 의무를 타 사업자에게 모두 승계하는 포괄양도는 가능.
    • 이 경우에도 매수자나 세입자의 전입신고는 불가.
    • 실거주자로 전입신고를 하면 그동안 환급받았던 부가세를 잔여기간비율(잔여기간/10년)로 추징당할 수 있다.
• 주택 임대사업자와는 달리 임대료 인상 제한은 없다.
• 국세청 홈택스 홈페이지를 통해서도 신청이 가능.

Reference

1. [부동산교과서]주택임대사업자 vs 일반임대사업자 차이는?, 2018-11