[경제][부동산][금융] 하나대체투자자산운용의 건물매각 실패
reits / 리츠 투자시 주의할 사례 / 리츠 위험요소
하나대체투자자산운용의 건물매각 실패
하나대체투자자산운용은 공모펀드를 통해 보유 중인 건물 매각 실패
- 티마크그랜드호텔(서울 명동) : 하나대체투자티마크그랜드
- 나사본사(미국 워싱턴) 건물 : 하나나사부동산
두 부동산 모두 설정 당시 우량자산으로 각광을 받은 상품, 각광받은 이유는 :
- 각각 도심 중심지에 위치
- 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있다.
티마크그랜드호텔 상황
- 매입가는 1980억원
- 만기 내 펀드 청산에 실패
- 펀드 환매가 일 년여 넘게 중단
- 2년 동안 분배금 지급이 유보된 상태.
- 2020년 3분기부터 2022년 2분기까지 총 8개 분기에 걸쳐 투자자들은 배당 수익을 받지 못했다.
- 대출기간이 지나 EOD가 발생
- 대주단이 담보권을 처분할 수 있는 상황.
- 매입가보다 낮은 가격으로 매각되면 투자자는 돈을 일부 못받을 수 있다.
매각가가 낮아지는 이유 :
- 임대료 미수
- 낮아진 캡레이트
- 악성자산 이미지
- 근처 명동호텔의 감정평가액도 2188억원에서 2130억원으로 2% 이상 떨어진 상황
미국 나사 본사
- 7월 리파이낸싱(부채 상환 목적 자금 재조달)을 진행
- 대출 이자율이 종전 3.25%에서 6.14%로 상승
- 첫해인 2017년 배당수익률은 5.3%
- 2022년 10월 2.5%(예상)
- 2023년 3.1%(예상)
- 2022년 4월 분배금 지급을 미룬 이유
- 환헷지 만기연장
- 매각비용 발생 등
- 추가적인 가격하락 예상.
- 상반기 오팔홀딩스에 매각실패
- 상반기 우선협상대상자인 오팔홀딩스(Opal Holdings)와 매각 협상을 진행하는 과정에서 수차례 가격이 조정
- 그럼에도 불구하고 원매자 측이 자금조달에 실패하면서 계약금을 미납
- 최종적으로 계약이 해지
투자시 유의사항
대략적으로 이 사례를 보고 ’부동산 펀드’나 ’리츠’에 대한 투자를 할때 유의할 점을 판단해보면 :
- 자산이 하나에 집중되어 있으면 안된다 : 하나대체투자자산운용 사례를 보면, 아무리 우량자산이어도 매각에 실패할 수 있다. 적어도 수십개는 가져야 문제가 없을듯 하다. 그러나 부동산의 자금규모가 커서 운용사에서 여러개의 포트폴리오를 짜는 것은 어렵다고 본다. 그런 이유로 여러개의 리츠에 대한 분산투자가 좋은 선택이 아닐까 생각한다.
- 현재 금리가 낮은 상황이라면, 주의가 필요하다 : 현재의 상황을 보면 금리가 높아지고, 대출을 줄이는 시점이다. 사려는 쪽도 자기자본을 가지고 사는 쪽은 드물기 때문에 대출이 충분히 나와야 한다. 그리고 부동산 투자수익이 금리보다 높아야 한다. 그래서 금리 상승기에 부동산은 충분히 활성화되기 어렵다고 본다. 그러므로 현재 금리가 낮은 상황이며, 부동산이 활황이라면 주의가 필요하다. 금융장세라고 불리는 시절이 영원하진 않을테니 말이다.
References
- 우량자산이라 믿었는데…하나대체 투자자 어쩌나 '발동동', 2022-09-22
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