[경제][부동산][상식] 버핏이 부동산보다 주식을 선호하는 이유
버핏이 부동산보다 주식을 선호하는 이유
Q.
안녕하세요, 워렌, 그렉, 아짓. 저는 중국 출신으로 현재 캐나다 토론토에서 일하고 있는 재키 한입니다. 이번이 벌써 여덟 번째 버크셔 해서웨이 주주총회 참석이네요. 아마 제가 넷플릭스 보는 시간보다 여러분과 함께한 시간이 더 많을 거예요.
중국인 가정에서 자라서 그런지, 저희 가족은 항상 부동산에 대한 애착이 컸습니다. 그래서 제 질문은 ’왜 집을 소유하지 않느냐’가 아니라, ’왜 계속 부동산 대신 주식을 사고 계시냐’입니다.
오늘날의 높은 금리와 세계적인 불확실성 속에서도, 여전히 ’남들이 두려워할 때 탐욕스러워져라’는 원칙을 믿고 계신가요, 아니면 오늘날의 환경에서 가치 투자가 새로운 도전에 직면하고 있다고 보시나요? 감사합니다.
버핏:
음, 부동산과 관련해서는 주식보다 훨씬 더 어렵습니다. 거래 협상, 소요 시간, 그리고 소유권에 여러 당사자가 얽히는 문제까지요. 보통 부동산에 문제가 생기면, 단순히 지분 보유자 외에 더 많은 당사자들과 상대해야 한다는 것을 알게 되죠.
물론 대량의 부동산이 헐값에 거래되던 시기도 있었지만, 보통 주식이 더 저렴했고 훨씬 거래하기 쉬웠습니다. 찰리(찰리 멍거)는 부동산 거래를 더 많이 했고, 즐기기도 했습니다. 사실 그는 생애 마지막 5년 동안 꽤 많은 부동산 거래를 성사시켰죠. 그에게는 흥미로운 게임이었으니까요.
하지만 만약 21살 때 찰리에게 평생 주식만 하거나 부동산만 하라고 선택권을 줬다면, 그는 주식을 선택했을 거라고 생각합니다. 적어도 미국에서는 증권 시장에 훨씬 더 많은 기회가 있기 때문입니다.
부동산에서는 보통 단일 소유주나 대규모 부동산을 오랫동안 소유해온 가족과 거래하게 됩니다. 그들이 너무 많은 돈을 빌렸을 수도 있고, 인구 추세가 그들에게 불리할 수도 있죠. 하지만 그들에게는 부동산 거래가 엄청난 결정입니다.
반면 뉴욕 증권거래소에서는 익명으로 수십억 달러 규모의 거래를 5분 안에 처리할 수 있고, 거래는 완료되면 바로 끝납니다. 부동산은 큰 거래를 성사시키면, 특히 어려움에 처한 대출기관과 거래할 때, 계약서에 서명하는 순간부터 또 다른 단계로 접어들고, 사람들이 더 많은 것을 협상하기 시작하며 끝없이 이어지죠. 이건 완전히 다른 게임이고, 특정 유형의 사람들이 이 게임을 즐깁니다.
2008년과 2009년에 몇몇 부동산 거래를 하긴 했지만, 그 거래들이 소요하는 시간과 비교했을 때, 증권에서 더 현명하고, 아마도 더 나은 일을 하는 것과는 비교할 수 없었습니다. 부동산 거래에서는 문장 하나하나가 당사자에게 중요합니다. 반면 주식에서는 누군가가 버크셔 주식 2만 주를 팔아야 하는데 우리에게 전화해서 가격이 맞으면 5초 만에 거래가 성사되고 항상 결제됩니다.
증권 시장에서는 사람들이, 분명 당신의 딸과 결혼시키고 싶지 않을 만한 사람들이지만, 실제로 잘 행동합니다. 부분적으로는 그들의 통화나 통신이 녹음되기 때문일 겁니다. 어쨌든 주식에서는 가격에 대한 합의만 있다면 거래 완료율이 거의 100%입니다. 부동산은 거래에 합의하는 순간이 시작일 뿐이고, 그 후로는 끝없이 길어집니다.
그래서 94세인 저에게는 협상이 몇 년이 걸릴 수 있는 일에 얽히는 것은 그다지 흥미로운 일이 아닙니다. 물론 우리는 능력이 있습니다. 과거에 엄청난 실패 사례들도 있었죠. 1960년대 자코프는 세상을 바꿀 거라고 했고, 캘리포니아의 센추리 시티가 그의 작품입니다. 그리고 유러스도 한때 잘나가던 어스 빌딩으로 세상의 정점에 앉아 있었습니다.
사람들은 이 사업에서 어려움에 처하는 경향이 있습니다. 은행들은 보통 이를 인정하려 하지 않지만, 은행 절차를 거치는 데 오랜 시간이 걸립니다. 일론 머스크가 3년 전 회사를 매입했을 때의 일을 이제 막 마무리했을 정도입니다. 이제는 X라는 이름의 회사죠. 당사자들이 즉시 행동할 준비가 되어 있지 않은 거래를 처리하는 데 3년이 걸린다는 겁니다.
저희는 사람들이 전화 한 통으로 수억 달러 규모의 거래를 하루 만에 처리할 준비가 되어 있을 때 훨씬 더 편하다고 생각합니다. 나는 게으른 사람이 되었지만 게으르게 사는 편이 좋습니다. 그래서 앞으로도 계속 그렇게 살 것입니다.
Good morning, Warren, Greg, and Ajit. My name is Jackie Han. I’m from China and now work in Toronto, Canada. This is my eighth Berkshire Hathaway meeting. At this point, I’ve probably spent more time with you than most people spend on Netflix. As you might guess, coming from a Chinese family, we’ve always had a soft spot for real estate. So, your question isn’t why don’t you own a house, it’s why are you still buying stocks instead of more property?
So here is my question: With today’s high interest rates and global uncertainty, do you still believe in being greedy when others are fearful, or the value investing facing new challenges in today’s environment? Thank you.
Buffett:
Yeah. Well, in respect to real estate, it’s so much harder than stocks in terms of negotiation of deals, time spent, and the involvement of multiple parties in the ownership. Usually, when real estate gets in trouble, you find out you’re dealing with more than the equity holder.
But there have been times when large amounts of real estate have changed hands at bargain prices, but usually, stocks were cheaper but they were a lot easier to do. Charlie (Munger) did more real estate. Charlie enjoyed real estate transactions, and he actually did a fair number of them in the last 5 years of his life. He was, you know, he was playing a game that was an interesting game to him. But I think if you’d asked him to make a choice when he was 21, and he had to either be in stocks exclusively the rest of his life or real estate the rest of his life, he would have chosen stocks. There’s just so much more opportunity, at least in the United States. There’s so much more opportunity that presents itself in the security market than it does in real estate.
In real estate, you’re usually dealing with a single owner or a family that owns a large property they’ve had a long time. Maybe they borrowed too much money against it, or maybe the population trends are against them. But to them, it’s an enormous decision. When you walk down to the New York Stock Exchange, you can do billions of dollars worth of business, totally anonymously, and you can do it in 5 minutes. And the trades are complete when they’re complete.
In real estate, when you make a deal, a big deal with a distressed lender, you know, when you sign the deal, then you go into another phase. I mean, then people start negotiating more things and more things. It’s a whole different game, and a different type of person to some extent enjoys the game.
We did a few real estate deals that came our way in 2008 and 2009. But the amount of time that they would take us compared to doing something intelligent and probably better in securities, there was just no comparison. I mean, in a real estate deal, every sentence is as important to the person, and in stocks, if somebody needs to sell 20,000 shares of Berkshire or something and they call us and the price is right, it’s done in 5 seconds. And it closes all the time.
People who you certainly wouldn’t want to have marry your daughter behave well, actually, in stocks. Partly that’s because they are probably having their wires or phones or whatever it is recorded as to what they’ve said and everything. But the completion rate for working on anything in stocks is , if assuming you’ve got a meeting of the minds on prices, is essentially 100%. In real estate, it just begins when you agree on deals, and then they take forever. So that for a guy 94, it’s not the most interesting thing to get involved in something where the negotiations could take years.
We have the capability. There have been some huge failures. In fact, if you go all the way back to Zeckendorf in the 1960s, he was going to change the world, and Century City out in California is a product of his. And if you go to Urus, he was sitting on top of the world with the Earth buildings. So people tend to get in trouble in that business. The banks usually don’t want to recognize it, but that takes a long time to go through the bank processes. They just got through redoing the Musk deal that he made when he was buying it three years ago, the company that’s now X. You know, three years to work out a transaction where you’ve got parties on both sides that aren’t ready to act. We find it much better when people are just ready to pick up the phone, and you can do hundreds of millions of dollars worth of business in a day. I’ve been spoiled, but I like being spoiled, so we’ll keep it that way.
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