[경제][부동산] 부동산 관련 economist 글

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https://www.economist.com/leaders/2020/01/16/home-ownership-is-the-wests-biggest-economic-policy-mistake

집 소유권은 서부의 가장큰 정책 실수 이다.

부유한 나라의 부동산 시장 housing market 이
경제의 2개의 문제,
급격한 충격, 만성적인 병 ,
을 야기했다

2007-08  에 모기지 가 금융시스템을 날려버렸다.

housing 이 몇십년동안 만들어낸
서서히 다가오는 역기능 은 치명적이다.pernicious
역동적인 도시들에 성장할 공간이 없다.

나이든 집주인 들은 절반이 빈 집에 앉아있고,
젊은 세대들은 월세나 집살돈 이 없다. 그들은 자본주의가 그들을 끌어내리고 있다고 생각한다.

대부분의 원망은 뒤틀린 거주 정책들 에 기인한다.
이 정책들은 집소유에 대한 열병이 있던 2차 세계대전으로 거슬러 간다.
이것이 부유한 나라의 가장 심각하고, 긴 경제 실패 중 하나를 만들었다.

신선한 구조가 빠르게 필요하다.

그 실수의 뿌리는 빌딩의 부족.
특히 일자리가 많아서 확장되는 도시들에서, 시드니 to 시드남
규제들이 현재 집주인들을 보호하고,
개발자들이 요즘 경제가 원하는 높은빌딩과 아파트등을 못지게 한다.
그래서 이것이 일꾼들이 오기를 꺼리게 되고,
성장이 더뎌진다.

미국 평균 거주비용은 GDP 의 11% 를 흡수한다.
1970년대에는 8% 였다.

뉴욕, 샌프란시스코, 산조세, 3대 거대 도시가 법을 완화하면,
미국의 GDP 는 4% 상승할 수 있다.

단순히 비효율적인 것을 떠나,
거주시장들은 심각하게 불공정 하다. 

몇십년동안, 이자율 하락은 불충분한 공급을 악화시켰고
이것이 가격의 상승을 이끌었다.

미국에서 광분은 도시의 확장에 집중되어있다.
다른 부유한 나라들은 평균 전국 가격 이 상승했다.
특히 영어권들(이나라들은 자산property 에 대한 내기가 국가적 스포츠다.)

금융공황은 이 트렌드를 죽이지 못했다.
영국에서 인플레이션 조정된 집값은
대략적으로 그들의 공황전 최고치 와 비슷하다.

반면에, 실질 임금은 더 높지 않다.
호주에서 최근의 하락에도 불구하고,
가격들은 2008년 보다 20% 상승한 상황이다.
캐나다에서, 50% 상승했다.

집값 상승은 불평등의 간격을 만들었다.
세대간, 지역간 분리 를 악화시켰다. inflame

1990년, 베이비 부머 세대, 평균 만 35 세에
가치로 보면, 미국 부동산의 1/3 을 소유.
2019년, 31살 먹은 비슷한 규모의 밀레니얼들은 단지 4% 만 가지고 있을 뿐이다.

부자 부모가 없다면, 집은 범위 밖이다. out of reach
이것은 그들의 millenial socialism 으로의 움직임을 설명하는데 도움이 된다.

쇠퇴하는 장소에 갇힌 모든 집주인들은
성공적인 도시들 주위에서 집값상승으로 얻는 이익에 대해서
분개한다.

영국에서 침체된 주택시장 을 가진 지역이
 2016년에 브렉시트 에 찬성했다.
심지어 그 차이가 소득과 인구통계 에서 비롯됐을지라도.

이런 공포와 부러움이 집이 인간의 조건이라서 생각할 수 있으나,
실제로 이런 부동산에 대한 병적인 행동patholoy 의 근원은
집 소유 를 권장했던 1950년대 공공정책 의 변화 에 있다.

그 이후로 정부들은 보조금, 세금혜택, 공공주택의 판매 를 이용해서
월세보다 구매 거주 owner-occupation 를 장려했다.

우파들은 집 소유를
책임감있는 시민의식을 고취시켜서
투표에서 이기는 방법으로 보고 있다.

좌파들은 집을 재분배, 가난한자들이 부를 형성하는 도관conduit 으로 보고 있다.

이런 논쟁은 과장됐다.
부동산 소유가 더 나은 시민을 만든다는 것은 증명하기 힘들다.

레버리지를 무시하면,
집을 소유하는 것보단 일반적으로 주식을 소유하는게 낫다.

소유주거주 는 거대한 비용이 든다.
집을 소유한 사람들이 종종 NIMBY 들이 된다.

이코노미스트의 데이터로 보면
부유한 나라에서,
1인당 새집의 수는 1960년대 부터 1/2 로 줄었다.

공급이 제한되었기 때문에,
그리고 시스템이 소유로 왜곡됐다.
대부분의 사람들은 그들이 월세를 살면
그들이 뒤쳐질 수 있다는 리스크를 감수했다고 느낀다.

그 결과로 정치가들은 경계선에 있는 구매자에게
보조금을 주는데에 초점을 맞췄다.
영국이 최근 년도에 이랬다.

이것이 중산층으로 돈을 흘러가게 하고, 가격을 상승시킨다.
그리고 이것이 위기가 오게 하는 모기지 를 더 사용하게 한다.

이런 방향으로 갈 필요가 없다. 모든 곳이 집의 저주에 피해를 입는 것은 아니다.

토쿄는 부동산 부족이 없다.
2013~2017 에 삶의 질을 떨어뜨리지 않고, 728,000 개의 집을 공급
영국이 한것보다 더 많이 공급
과거 20년간 비주택거주자 rough sleeper의 수가 80%로 떨어졌다.

스위스는 집 개발 housing development 를 허가하기 위해
지방정부에게 경제적인 인센티브를 줬다.
이것이 미국보다 인당 지어지는 집의 수가 2배 많은 이유다.

뉴질랜드
집주인의 불로소득을
가치에 기반해서 땅과 부동산 세금을 이용해서 되찾는다.

가장중요한 것은 몇몇의 장소에서는 집주인의 비율이 낮으며,
아무도 눈을 깜빡이지 않는다.

독일에서는 고작 50% 정도다.
rental sector 는 오랜기간 렌탈을 권장하고, 명확하고, 강제할 수 있는 권리를 세입자에게 준다.

충분한 공급과 집을 사는 것에 대한 세금감면, 보조금이 거의 없다.
집 소유는 덜 매력적이다.
님비의 정치 세력이 조용하다.
몇몇 도시의 강력한 최근의 성적에도 불구하고,
독일의 실제 주택가격은 평균적으로 1980년대 보다 높지 않다.

집의 소유에 대한 집착에서 벗어날 수 있을까?
아주 소수의 정부만 오늘날 주택 공급부족에 대한 분노와 세대사이의 불평등을 무시할 수 있다.
몇몇은 rent control 또는 모기지 보조금 같은 나쁜 생각에 응답한 상황이다.

그러나 약간의 진전이 있다.

미국은 모기지 이자 지급에 대한 세금 감면에 상한선을 뒀다.
영국은 rental 계약에서 어두운 선금 비용을 금지하고, 위험한 모기지 대출을 제약했다.

여러 성공적인 도시들에서
건설을 촉진하게 위해
YIMBY 'yes in my backyard' 움직임이
갑자기 생겨나고 있다.

자본주의를 강화하는 것과는 거리가 멀게,
주택정책 은 시스템을 unsafe, 덜효율적, 그리고 불공정 하게 만들었다.

이제 이 낡은 건물을 부수고,
동작하는 새로운 주택시장을 만들 때이다.

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https://www.economist.com/special-report/2020/01/18/home-ownership-is-in-decline

100년만에 처음으로 부자나라에서 주택소유가 감소.
그러나 월세 사는 사람이 많은 것이 그렇게 나쁜건 아니다.

가족의 소득증가, 정부의 정책의 증가 가 더 많은 사람들이 부동산 사다리로 가게 했다.
대부분의 나라에서 2000년에 주택소유가 최고치 가 됐다

미국이 home owner 가 되는데 관대한 재정적 인센티브가 있다.
미국이 특히 관대하긴 하지만,

주택 소유를 boost 하는 건 다른나라에서도 일반적
대부분의 나라에서 1주택자의 주택판매에서 나온 자본소득은 부과하지 않는다.
상속에서도 주택은 제외 된다.
많은 나라에서 모기지와 계약금down-payment 에 보조금을 준다.
하지만 주택소유가 줄어가는 것은 강력하다.

1가지 가능성
젊은 애들이 주택소유에 덜 관심.
asset-light 하다.

이런 기회를 이용해서 공유주택 co-living 같은 것들이 생겨났다.
Hmlet 같은 회사가 주택소유가 당연시 되는 싱가폴 같은 나라에서도 잘 나가고 있다.

하지만 co-living 에 대한 이끌림은 과장됐다.
대부분의 사람은 주택소유 를 좋아한다.
미국의 조사 에서 주택소유 가 좋은 투자라고 생각하는 사람의 비율이 증가하고 있다.

경제적인 요소들이 주택소유의 감소 에 더 큰 이유일 수 있다.
crisis 이후 월급의 상승이 약하고,
젊은 애들이 계약금을 위해 저축하느라 힘들다.
금융위기 이후 모기지 시장의 강력한 규제 가 생애 첫 주택구입자가 대출하는 것을 어렵게 한다.
밀레니얼 세대가 학생때 더 많은 빚을 질수록 집을 사는 건 더 어렵게 된다.

주택소유 비율이 얼마까지 낮아질까?
영어권에서는 독일(44%), 스위스(40%) 수준은 안될 것 같다.

주택소유 비율은 역사와 문화의 상품이다.
실제주택가격의 상승이 약한 역사를 가진 나라들(독일, 스위스) 은
주택소유 를 덜한다.
빽빽하게 지어진 장소를 가진 곳에서도 소유비율이 낮다.
독일의 55%가 아파트aprtments에 산다.(국제기준에 비해 높은 비율)

rent 세대의 등장에 부자나라 정치인들이 신음한다.
트럼프도 주택소유 비율이 낮다고 트윗을 했고,
보리스 존슨, 영국 총리 도 영국의 주택소유 비율의 하락을 걱정했다.

근데 소유비율의 하락은 걱정거리가 아니다.
주택소유가 사회에 좋다는 증가가 약하다.
반대 증거는 싱가폴에 많다.
루마니아도 소유비율이 96% 이지만, 사회적 문제가 많다.
스위스는 비율이 작지만 범죄비율이 낮고, 높은 사회적 믿음 이 있다.

academic 연구도 weak suport
한 연구, 주택소유가 더 나은 정원을 갖는다고 결론,
미국의 다른 연구
주택소유자의 자식들이 고등학교 졸업확률이 높다고, 부모의 소득수준을 조정한 후 측정해도 마찬가지 라고 한다. 하지만 이것은 인과관계가 이상하다.

다른 증거, 주택소유가 비용을 수반한다는 것을 찾았다.
큰 모기지에 대한 상환 스트레스
1990년대, 2000년대 의 mad dash 는
글로벌 금융위기 에 끝났다.

또한, 주택소유가 아주 감지하기 힘든 종류의 경제 피해를 준다.
한 연구에 의하면, 빚을 진 주택소유자는 30%정도 덜 경영자가 된다.
이미 큰 빚을 지고 있으면, 더 빚을 지기 힘들게 한다.

미국에서 주택소유 비율의 증가하면,
비고용의 급격한 증가도 따라온다.
집주인이 일을 덜 찾으려 한다.

rented sector 가 커질수록, rent 세대가 더 큰 선거구가 되면,
정부는 그 섹터에 더 노력을 할 수 밖에 없다.
점차 증가하는 유명한 방법은 rent control 임대 통제 이다.

런던 시장, Sadiq Khan
rent 상승을 제한하겠다고 함
베를린의 국회의원들 최근에 5년동안 월세 동결 하는 것에 투표. 2017년에 폐기됐다.
이런 간섭들은 부적절한다.
rent control 이 일반적으로 새로운 건물에 대한 투자를 막게 된다.

rent control 보다 더 나은 방법은
tenancy 를 늘리는 것이다.
독일은 월세 계약하면 11-12 년동안 한다.
영국은 2-3년
300만 독일인들은 tenants' 조직의 멤버이다.
그래서 이들이 소유주와 그들의 입장에서 흥정할 수 있다.

독일의 경험을 따라하는 건 어렵다.
독일 땅주인들은 tenants 를 되게 잘 다룬다. 그냥 잘해주는 것보다 그들이 그렇게 하면 인센티브 가 있어서다.

최근 몇십년동안 집값 으로 이득을 못 봤다.
그들은 그냥 보상을 tenants 를 오래 머무르게 해서 받기를 원한다.
만약 다른 나라의 집값도 독일처럼 안정적이면 이와 비슷한 모습을 보일 것이다.

여전히 정부는 개정을 할 수 있다.
영국은 letting fee 임대수수료 를 없앴다.
스페인은 tenancy 기간을 더 길게 했다.

뉴질랜드 는 임대 기구의 명확한 기본 조건을 보장 하는 법을 통과시켰다.

가장 promising 개발은 임대쪽의 민간 투자의 증가 이다.

임대 가구 에 대한 기관 투자 가 늘었다. 단순히 이자율이 낮아져서가 아니라 수요가 늘었기 때문이다.

미국에서 회사에 의해 소유되고 운영되는 집들이 증가하고 있다.
research by Hyojung Lee of Virginia Tech. 에 따르면,
10년새에 뉴욕에서 전문투자자 에가 산 집의 수가 두배 가 되었다.

기업 housing 이 확장하면 임대가구의 기준을 높일 것이다.
전문적이고, 규모의 경제로 더 낮은 가격에 더 좋은 품질.

임대를 위한 건설 은
종종 gym, 공짜 우버 같은 부가시설도 같이 제공되기도 한다.

기업 땅주인은 그들의 tenants 와 좀 더 업무적인 관계 를 갖는다.

A study of Atlanta, Georgia, published by the Federal Reserve Bank of Atlanta in 2016,

거대 기업 소유자 의 임대가구가
8% 더 퇴거 알림 에 소송을 하는 경향이 있다.

가난하고, 취약한 계층의 주거 요구 를 만족시켜 주기 위해서는 정부 가 일을 더 해야 한다.

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https://www.economist.com/special-report/2020/01/16/what-is-the-future-of-the-rich-worlds-housing-markets


paper from David Miles, formerly of the Bank of England’s monetary-policy committee, and James Sefton of Imperial College London
에서 찾은 바는 많은 나라들이 집값이 꾸준히 수익보다 상승할 수 있다는 것이 타당하다.plausible

증가하는 인구와 증가하는 수익들은 집의 수요를 증가시킨다.
직장이 많은 땅의 고정된 공급, 이동수단 속도의 제한 때문에

이 리포트의 주장은 높은 부동산 가격이 경제적인 활력과의 관계는 덜하고, 재정적인 불안정과 더 연관이 있다고 주장.
이 지은이들은 부동산 가격이 비싸지만, 타당하다고 이야기 하지만,
이것들이 피할 수 없는 건 아니라고 이야기한다.

장기적으로 집값을 하락안정 시키려면
정부가 3가지를 제대로 해야 한다.

첫째는 housing finance 의 더 나은 규제
스위스는 주택소유 와 임대를 세금시스템 안에 균등하게 다룬다.
사람들이 주택시장 으로 자본이 모이도록 독려하지 않는다.
많은 나라들이 그 예를 따라야 한다.
2017년 트럼프가 한 모기지 이자 공제의 제한은 올바른 방향이다.

좀 더 급진적인 개정이 고려된다.
독일 모기지 이용자들은 일반적이지 않은 평가 기술을 사용.
그들은 주택가격을 평가할 때, 시장가를 거의 반영하지 않는다.
그들은 '모기지 대출 가치'mortgage-lending value 를 고려한다.
단기간의 가격 변동에 discounting 을 하는 것으로, 이 가치 평가 방법은 버블의 생성을 막을 수 있다.
미국도 이것을 예전에 도입했다가, 2차세계대전 이후로 사라졌다.

2번째 개정은 이동수단을 고려한다.
20세기 중반까지 집값은 부분적으로 안정됐다.
경제성장 정도 만큼 빠르게 움직일 수 있어서, 개발할 땅이 많아졌다.

2차세계대전 이후 운송수단의 발전이 더뎌지면서 한정된 공간을 가지고 싸우게 되고, 이것이 집값을 올렸다.

좀 더 최근에, 부자나라의 세계에서 가장 큰 도시들에서
도시 근처에 사는 것에 프리미엄이 붙었다.
더 나은 기차, road network 들이 더 많은 사람들이 더 먼곳에 사는 것이 가능하게 해준다.
무인자동차도 움직이는 귀찮음을 덜어줄 것이다.
회상회의의 발전도 도움을 줄 수 있다.


3번째 개정은 planning 계획 이다.
정부가 구조적으로 집의 공급 부족 에 눈뜨고 있다고 주장한다.
세금을 지역적 레벨로 이양하면(스위스에서 이렇게 한다.)
지방정부가 개발을 허용하는데 인센티브 를 줄 것이다.

프랑스가 이것을 따라서, 지방 정부에게 부동산 세금을 올리도록 압박을 했다. OECD 에 따르면 이것이 순차적으로 부동산 개발을 촉진시킨다.

single-family-home zoning 을 없애는것이 다른 좋은 선택이다.
이 존이 밀집화를 막는다.
정부 주택의 건설을 활성화 하는 것도 환영.

싱가폴은 80%가 정부가 지은 flat 에 산다.
state 가 주기적으로 빌딩을 개조한다.
그리고 좀 더 논란이 있게,
여러 종류의 시민들의 섞음을 조장한다.
빈민가가 생기는 것을 막기 위해.

좀 더 많은 건물을 짓는 것의 이득은 아주 크다.
한 논문에 따르면,
New York, San Francisco and San Jose 에 많은 새로운 건설이 있어도, 미국 GDP 가 10% 오를 것이라 한다.
값싼 집값이 정치가 덜 변덕스럽게 한다.


보통 대도시로 움직일 여유가 없는 남겨진 곳에 갖힌 사람들이 보통 populist 정당들을 지지 한다는
연구들이 많아지고 있다.

몇몇 주택 전문가는 모든 민주사회가 그런 건물의 상승을 지지할 것인가에 대해선 비판적이다.
그들은 너무 비관적.
일본에서 개정을 여러번 했는데, 2000년대 초, 중반에
planning system 을 느슨하게 하려고.
신청서가 더 빠르게 처리되고, 거주자에게 땅에 대한 재량권을 더 줬다.

토쿄의 주택건설 비율이 그 개정이후 30% 상승
2013-17 에 토쿄의 건설은 England 전체의 집만큼 만들어졌다.
tokyo 는 부자나라중에서 가장 뒤죽박죽이지만,
최근의 zoning 법들은 휴스턴 만큼 뒤죽박죽은 아니다.
인플레이션 고려해서,
일본수도의 집값은 2000년에 비해 9% 낮다.
반면에 런던은 144% 높아졌다.

일반적인 사람의 태도의 변화도 필요하다.
서양에서 많은 사람들이 본능적으로 개발을 반대한다.
그것이 불편하고, 건설사들이 이익을 얻기위한다는 생각때문에.

거주자에게 더 나은 보상을 해주는 것이 이기게 해 줄 것이다.

정부는
집값이 상승한 것에 대해 축하하기보다는
왜 주택의 부족이 모두에게 나쁜지를 설명하는 것을 더 할 수 있다.
단호한 행동이 필요하다.
그것이 될때까지,
집은 현대세상의 기반을 계속 약화 시킬 것이다.