[경제][산업] 건설업, PF사업

산업 분석 /

건설업, PF사업

ref. 1 의 내용을 정리했다. 개인적인 이해를 바탕으로 작성했기에, 정확한 내용은 ref.1 을 참고하도록 하자.

시행사가 자기 토지를 담보로 대출을 하는 것이 아니라

1. 브릿지론(bridge loan)

• 실제 공사비를 빌리기(본 PF) 전에 중간에 필요한 돈을 대출하기에 bridge 라고 한다.
• 주로 토지매입에 쓰인다. 그래서 대체로 1000억미만의 금액이다.

2. 본 PF

• 증권사는 ’신용공여’를 해주면서 수수료를 받는다.(ref. 2 참고)
• 금융기관(대주단)이 대출을 해준다.
• 이 채권을 대주단은 ’유동화’한다. 쉽게 이야기하면, 이 채권을 자신들이 들고가면서 이자를 받는 대신 다른 투자자에게 팔아버리는 것이다.

3. 시행사

• 시행사는 대출받은 돈으로 ’브릿지론’을 갚는다.
• 남은 돈으로 공사비 지급

from ref.2

증권사의 부동산 PF 신용공여는 크게 매입 보장과 매입 확약으로 구분되는데

• 매입 확약: 증권사가 받는 수수료가 많은 만큼 위험성도 크다.
  • 시행사가 PF 대출을 갚지 못하거나 투자자 이탈 등으로 유동화증권 차환 금액이 부족한 경우
  • 증권사가 대신 대출금을 갚거나, 차환 부족분을 매입
• 매입 보장:
  • 증권사가 유동화증권 차환 발행을 위한 유동성만 제공해주는 형태,

pf 리스크

1. ’브릿지론’의 리스크

• 건설사는 ’브릿지롯’할 때 연대보증을 선다.
• 입지가 안좋아서 미분양이 날 것같은 현장들이 있다.
• 그래서 이것은 ’본pf’로 넘어가지 못하게 된다.
• 본pf 로 못넘어가면, 브릿지론을 갚을 돈이 시행사에게는 없다. 그러면 연대보증을 선 건설사가 브릿지론을 대신 갚게 되고, 금융기관이 갖고있던 시행사에 대한 ’채권’을 떠안게 되는 것이다.
• 이 채권은 못받는 돈이기 때문에, 장부에, 이 채권을 ’상각’해서 비용 처리를 한다.

2. ’본PF’에서의 리스크

• 미분양이 발생하는 경우다.
• 그러면, 분양대금으로 건설자금과 원리금상환을 하려고 했는데, 문제가 발생하는 것이다.
• 건설사는 ’책인준공보증’을 했어서 공사비를 못받더라고 일단 완공은 해야 한다.
• 일단 완공후, 건설사는 ’유치권’행사등을 통해서 돈을 받을 수 있다.
• 그러므로 일단 자기들 돈으로 공사를 하고 ’매출채권’으로 잡는다.(현금 ↓ 매출채권 ↑)
  –> 그리고 추후에 ’공사미수금’으로 잡힌다. –> 이것에 대한 ’충당금’을 쌓게 된다.
• 이 금액이 대체로 1000억원 이상으로 큰 돈이라서 건설사는 이런 리스크가 한번 터지면, 현금이 거의 소진된다.

3. 유동화 증권에서의 리스크

• 유동화증권은 단기물로 이뤄진다. 그래서 대부분 3개월~1년 정도의 만기를 갖는다. 새로운 자금으로 대체되지 못하는 경우가 문제다
  
  • me: 이전의 p2p 대출상품이 이런 PF 유동화 상품이었다. 그래서 만기가 되기전에 다시 자금을 모집해서 돌려막고, 돌력막았다.
• 이 시점에 보증은 ’제2금융권’이나 ’증권사’들이 많이 선다.(신용공여)

현재(2023년) PF리스크

• ’유동화증권’에서 먼저 신용리스크가 발생 했고,
• 미분양이 많이 발생해서, ’브릿지론’에서 추가적으로 나타나고 있다.
• ’본pf’에서 발생할 리스크가 가장 마지막에 나타난다. 그것은 수분양자에게서 받은 현금으로 해결이 안되는 경우에 발생하는 것이니, 미분양이 발생했다 해도, 일단 공사비 지급이 가능한 날까지는 건설사는 자금 문제없이 공사가 진행될 것이다.
  • 규모면에서는 가장크다.
  • 다만 계속 어떻게든 대출을 해준다면, 터지지 않게 막을 수 있다.
• 결국 미분양이 발생하는지 여부를 바라보고 있고, 이것이 건설사에게 어떻게 비용으로 반영되느냐가 중요.
• 2020년까진 미분양이 없었고, 2020년 하반기부터 미분양이 발생했는데, 이것들에 대한 리스크가 존재한다.
  • me : 비용이 많이 발생하는 시점이 착공 1년후라면, 빠르면, 21년 하반기 부터 건설사는 미분양사업장에 대한 충당금을 쌓아야 할 것이다.

미청구공사

• 건설은 회계상 매출이 발생하는 시점에 공사대금이 지급되지 않는다.
• 실제로 건설사에게 공사비가 지급되는 시점은 계약상에서 정한 공정단계가 완료될 때 준다.
• 그래서 일단 건설사가 자기돈으로 공사를 하고, 실제 공사비를 받기까지는 ’미청구공사’라는 항목으로 장부에 적어놓게 된다.
  • 건설사의 미청구 공사

공사미수금

• 건설사에서 대금을 청구했지만, 아직 대금을 받지 못하면 이것은 ’공사미수금’이 된다.
• 그래서 ’미청구공사’는 언젠가는 받을 수 있어서 꼭 나쁘다고 할 수 없지만, ’공사미수금’이 늘어나는 것은 걱정해야 한다.
• ’공사미수금’이 시간이 지나면 ’장기채권’으로 넘어가게 되고, 점점 받을 가능성이 없어지면, 채권상각이 이뤄지게 된다.

See Also

1. [경제][산업] 건설업, 주택공사
2. 한탕주의의 온상이 되어버린 부동산PF - YouTube, 2024-06-19
   

Reference

1. 건설 기초세미나 - 건설업의 이해 - YouTube
2. 삼성·한투증권, PF 신용공여 2조5천억원대…업계 최대(종합) | 한국경제