[경제][산업] 건설업, 주택공사
산업 분석 /
건설업, 주택공사
ref. 2 의 내용을 나름대로 정리한 것이다.
주택 공사의 대략적인 흐름
기업 a 가 아파트를 짓는다고 하면,
- 시행사 설립:
- 자본금 얼마를 가지고, spc 를 세워서 시행사로 쓴다.
- 이 시행사가 주체가 돼서 이 건설을 하게 된다.
- 토지매입
- 인허가 : ’지방자치단체’에 인허가 받고
- 시공사와 공사도급계약
- 금융기관에서 대출
- 이제 금융기관이 ’대주’가 된다.
- 토지를 담보로 해서 빌린다. 이때 담보에 근저당 설정을 하는데, 이 대신에 ’담보신탁’을 한다.(see also 2. 참고)
- 담보신탁을 하면 토지소유권을 ’신탁회사’로 이전하게 된다.
- 분양
- 분양금은 ’시행사’로 납입한다.
- ‘공사대금’, ‘원리금상환금’ 으로 사용된다.
- 준공
- 준공돼서 입주를 하게 되면, 분양잔금이 모두 치뤄지게 된다. 대체로 30~55%
사업이익 = 아파트 매매 금액 - (공사대금 + 원리금상환금)
from: ref.1
신탁사가 ‘담보신탁’이나 ‘단순 관리신탁’의 수탁사인 경우, 분양 주체는 시행사다. 그러나 신탁사가 부동산개발의 주체가 되는 ‘토지신탁(또는 개발신탁)’의 경우에는 신탁사가 분양 계약상 매도인(분양자)이 된다. 신탁부동산의 대외적인 소유권자는 신탁사이므로 신탁사와 분양계약을 체결하는 것이 법률상 원칙
시공사 매출
- 위 과정에서 시행사와 ’공사도급계약’을 맺는 부분
- 공사를 해주고 받는 공사대금 즉, 아파트 공사비가 시공사의 ’매출액’이 된다.
- 아파트 총 매매 대금의 약 10%~15% 가 공사비이다.
건설사
건설현장에서 ’시공’만 해서 맡을 수도 있고, 직접 ’시행사’가 돼서 건설을 주도할 수도 있다.
- 시공사
- 이 공사장은 ’도급현장’이라 부른다.
- ‘시행사 + 시공사’
- 이 공사장들은 ’자체 현장’이라 부른다.
- 이 경우 시행사, 시공사 이익 2개를 모두 취하게 된다.
- 대략 매출총이익률 20%정도가 나온다.
개발이익 = 분양가 - (부대비용 + 건축비 + 토지비)매출인식
- 진행되는 과정에 따라 매출이 인식된다.
- 원가투입법
- 만약 아파트를 지을때 드는 총 공사비가 1000억이라고 산정됐다고 하고,
- 이 때 이번달까지 나간 비용이 100억이라고 하면,
- 이 ‘아파트 공사(프로젝트)의 진행률은 10% 다’ 라고 인식
- 그리고 도급계약에서 맺은 총계약금액 을 이 진행률 만큼 매출로 인식하는 것이다.
아파트 공사의 경우
아파트(주택) 공사는 대략 3년을 잡는다.
아파트 공사의 경우 공사시작부터 1년 후 매출이 본격적으로 발생한다고 보면 된다. 그 이유는 1년 까지는 시멘트, 철근이 사용되지 않기 때문에 인건비외에는 발생하는 비용이 없기 때문이다.
다만 이것은 ’회계’상의 이익을 이야기 하는 것이다.
- 초기 1년
- ‘설계’, ’토목공사’가 이뤄지는데, 이때는 비용이 많이 안들어간다.
- 중장비와 인력이 다하기 때문에 그 비용만 들어간다.
- 그래서 매출이 많이 안잡힌다. 보통 총 매출의 10% 정도만 잡힌다.
- 그 이후
- 철근, 시멘트가 들어가기 시작하면서 비용이 본격적으로 발생한다.
- 그래서 이때 매출액이 본격적으로 발생한다.
- 마찬가지로 건자재 매출도 착공 1년이후에 발생하게 된다.
주택 수준, 착공, 준공 과정
2가지 경우가 있다.
- 빈땅에 짓는 경우
- 조합사업(재개발등)
빈땅에 짓는 경우
- 인허가 –> 착공 시점은 짧다. 자금만 들어오면 바로 착공에 들어간다.
- 인허가 시점이랑 매출이 발생하는 시점이 비슷하다고 볼 수 있다.
- 인허가 시점에 ’수주’가 잡히면, 곧 착공이 진해돼서 매출로 인식하게 된다.
- 국토부 통계에서 ‘착공’, ‘분양’ 을 보고,
- 준공이 증가, 감소를 예측할 수 있다.
국토부 통계:
다음 사항을 확인할 수 있다.
- 인허가 세대수
- 착공세대수
- 분양세대수
- 준공세대수
- 미분양세대수
조합사업
- 건설사는 항상 ’인허가’가 난 이후에 하게 수주를 하게 된다. 허가도 안났는데, 건설사와 계약할리는 없다.
- 그래서 조합사업에서는 사업시행인가 시점이 대체로 ’수주’시점이다.
- 이제는 이런 조합사업이 더 많기 때문에, 수주잔고만 보고 매출을 추정하기 어렵다.
매출시점:
- 도시정비 사업:
- ’사업시행인가’를 받은 후에도 2가지를 더 받고 나서 ’착공’에 들어가게 된다.
- 관리처분인가 : 지자체에서 조합원들의 분양가 결정내용, 이주 및 철거에 따른 주변환경 영향 평가를 한다.
- 이주, 철거: 기존 거주민을 이주시키고, 기존 건축물을 철거하는 과정
- 대략 이 기간이 최소 2년, 길면 8년까지도 걸린다.
- 그래서 매출이 ’수주’후 바로 잡히지 않는다.
- 인허가 세대수와 ’착공세대수’가 다른 이유도 여기에 있다.
- ’사업시행인가’를 받은 후에도 2가지를 더 받고 나서 ’착공’에 들어가게 된다.
조합 --> 구역지정 --> 추진위 --> 조합설립 인가 --> 설계 등 용역
--> **사업시행인가** --> 시공사 선정 --> **관리처분인가 --> 이주,철거**
--> **착공** --> 분양 --> 준공매출추정
- 이젠 조합사업의 비율이 올라가서 매출을 추정하기 어렵다.
- 그래서 ’아파트 착공 세대수’로 추정을 한다.(이것은 개별기업의 내용이라기 보다는 건설업 전체의 매출을 추정할 때를 이야기하는 듯 하다.)
- 건설사에서 ’착공’세대수를 잘 알려주지 않는다. 그래서 우리가 확인하기 좋은 부분은 ’분양세대수’이다.
- 분양세대수를 보고 그 이후 1년후 매출이 따라갈 것이다.
- 분양세대수의 방향성에 따라서 건설업의 매출의 방향성이 따라갈 것이다.
- 아파트 공사기간은 대략 3년으로 보기때문에, 착공세대수를 보면 3년후 준공세대수를 예측할 수 있다.
- 결국, 착공에 대한 추정이 매출추정에 가장 중요하다.
착공의 추정, 결국 사업환경을 판단해야 한다
- 사업주체(시행사, 조합)이 신규 부동산 개발을 하기 좋은 환경인가?
- 아파트가 잘 팔리는 상황인가? –> 미분양, 착공의 방향성
- 미분양이 ↑ 착공은 ↓
- 아파트 매매지수 ↑ 미분양 ↓ 착공 ↑
- 개발을 했을 때 사업성이 있는가? –> 분양가, 원가(토지비, 건축비, 금융비용, 세금) 의 방향성
- 아파트가 잘 팔리는 상황인가? –> 미분양, 착공의 방향성
See Also
Reference
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