[경제][부동산] 김학열 소장 인터뷰 요약 (언더스탠딩, 시간순)

 

김학열 소장 인터뷰 요약 (언더스탠딩, 시간순)

from : 무늬만 서울 vs 교통 좋은 경기도, 어디를 사야할까? 집값 오르는 3가지 조건 (김학렬 소장 / 스마트튜브 부동산조사연구소) - YouTube

1. 오프닝: 요즘 시장 분위기

• 상반기엔 주식장이 좋아 “집 팔아 주식 사야 하나”라는 질문이 많았고, 6~8월엔 문의가 줄었다가 8월 3일 대책 이후 다시 급증.
• 지금 가장 다급한 사람들은 임차인입니다. 1,000세대 단지에 보통 전월세가 50개쯤 있었는데, 지금은 1~3개 수준이고 이런 상태가 거의 1년째.
• 서울은 강남만 조정 중이고 나머지는 오르는 중. 수요가 서울 외곽 → 경기 상급지 → 경기 중급지·인천으로 번지고 있다.

2. 전세 물건이 왜 줄었나

• 서울 인구 감소의 원인은 집 부족. 세대가 분화되는 만큼 주택이 늘지 않았고, 밀려난 사람도 돈이 생기면 서울로 돌아오므로 대기 수요는 오히려 늘어난다.
• 신규 입주가 평소 4만 가구에서 2만 가구로 줄어 임차 물량도 절반이 됐다.
• 더 큰 원인은 토지거래허가구역(작년 10월 시행). 전세를 낀 매매가 불가능해 재고 190만 채 중 6할이던 임차 물량이 줄고 있다.
• 해법은 허가구역 해제(갭투자 허용), 임대사업자 제도 부활, 내집마련 지원 등. 소장은 “꼭대기 아파트는 오르게 두면 피라미드 구조상 아래는 못 따라 올라가 저절로 안정된다”고 본다.
• 매매·전세·월세가 동시에 오르는 “트리플 강세”는 드물고, 이런 현상은 항상 강한 규제가 들어와서 생겼다고 말한다.

3. 분양가 이야기

• 분당 정자동(느티마을 3단지 리모델링)이 국평 약 29.8억 원에 분양됐고, 이는 분당 역대 최고가.
• 서울은 분양가상한제 때문에 시세 60억짜리를 30억에 분양하게 되고, 당첨자 한 명만 이득을 봅니다. 토지임대부 3억 강남 주택안도 같은 맥락에서 비판했다.

4. 내 집 마련: 30대 신혼부부 사례

• 지인 12팀 중 8팀이 자가로 시작했고, 전부 경기·인천이었다.
• 공통 전략은 혼수 최소화, 양가 증여(각 1.5억 혼인증여공제), 부모의 무이자 대여(약 2.16억까지) 등으로 약 7억을 만드는 것.
• 규제지역은 LTV 40%, 비규제지역은 70%(생애최초 80%).
• 최저가 사례는 고양 덕양구 화정동의 97년식 구축으로, 5억(자기자금 1억 + 대출 4억)에 샀습니다. 소장은 “2년만 살고 GTX-A 수혜로 서울 쪽(삼송·덕은·향동·마포·은평)으로 갈아타라”고 조언.
  • 경기 서북부는 강남이랑 멀어서 수요가 추가로 들어오기 힘들다. 하지만 GTX-A 로 좀 더 들어올 수 있다.
  • 고양이 싼 이유는 오를만 하면 주위에 새로운 단지들이 들어왔기 때문이다.
  • 구축이니 딱 2년만 살라고 조언, 집값이 떨어져도 팔아서 조금씩 안쪽으로 들어와라.(삼송->원흥->덕은->향동->마포 or 은평)
  • GTX-A 로 인해 서북부들의 집값이 오를테니 그렇다면, 서울쪽으로 더 들어와서 집을 갖고있는것이 더 높은 투자이익률이 날 것이다.
• 지금은 투자자가 없는 실수요 시장이라 집값이 빠져도 대량 매물이 쏟아질 가능성이 낮다.
• 현재는 규제보다 대출 자체가 안 나오는 총량 규제가 문제이며, 은행별로 한도가 남은 곳을 찾아야 한다.
• 그래서 금리 인상은 시장에 큰 영향이 없다고 본다.

5. 핵심: 오르는 집 vs 안 오르는 집 (서울 50%, 경기 60%, 지방 70%는 안 오름)

세 가지 기준입니다. 1번이나 2번중 하나는 확실해야 하고, 3번이 그것을 덮지 않아야 한다.

1. 일자리 접근성: 강남·서초·송파(강남3구에 일자리가 가장많다) 등 서울 주요 일자리까지 문 앞에서 문 앞 30분 이내면 S급이고, 1시간을 넘으면 급격히 외면받는다. 과천·분당·하남·성남·구리(강북)가 해당한다.
2. 자체 일자리: 과천, 분당, 평택(삼성), 용인 원삼(SK하이닉스) 등.
3. 공급 물량 주의: 고양·파주·김포는 땅값이 싸 공급이 계속되므로 오르기 어렵다.

• 현재 싼 것을 고를것이라면, 1번, 2번이 앞으로 될 것들을 보자.

자체 일자리가 늘어날 곳

• 이런 곳은 그 지역에서 출퇴근하며 살 수 있는 분들이 사면 되는 곳.
• 경기도에서 일자리 제일 많이 생기는 곳은 과천, 분당인데 이미 비싸서 제외.
• 남은 곳은 반도체 클러스터:
  • 평택 고덕 삼성전자: P1~P3 완성, P4,5,6 공사중.
    • 공장 1개당 정규직 5천명, 협력사 포함하면 x2. 총 3∼5만개 일자리.
  • 용인 원삼면 SK하이닉스:
    • 내년에 1개 공장 오픈 + 추가 공장 예정. 협력사까지 포함하면 10만개 일자리.
  • 현재 4∼5억 하는 아파트들이 일자리 다 들어오면 수요가 자체적으로 늘어서 10억까지 간다.

2번보다 파괴력이 큰 1번: 교통 (GTX)

• GTX 개통 지역(파주 운정, 킨텍스, 대곡, 창릉)은 지금 5~10억이지만 15억까지 갈 것으로 본다. 다만 개통 후 한참 지나서 오르므로 실거주가 어려워 갭투자가 현실적인 방법이며, 무주택자만 가능하다.
• 예시: 동탄역 롯데캐슬 4억 8천 분양 -> 올해 22억 2,500만원 거래.
  • 동탄 자체 일자리만 있다가 SRT 개통되고 결정적으로 GTX 개통 되면서 ’자체수요 + 강남수요’가 겹쳐서 폭등.
• 그래서 결론은 강남까지 30분대에 올 수 있는 GTX 노선 지역을 선점하자.
• 구체적 언급 지역:
  • 파주 운정역 근처 / 킨텍스역 근처 / 고양시 대곡역 근처 / 창릉 근처
  • 현재 5억∼10억 사이인데, 개통 후 최소 15억까지 본다.
• 지금 부동산은 선반영되지 않는다. 거주자 중심이라서. 투자를 미리 할 수 없다. 갭투자는 가능.

6. 절대 피해야 할 입지 조건

• 기본은 똑같다. 서울 연결성(GTX 등)도 없고, 자체 일자리도 없는 곳.
• 서울 외곽의 나홀로 아파트들.
  • 서울이라도 수요가 빠진다.
  • 서울 고점이 2021년이었는데,
  • 2022∼23년 하락 이후에 전고점 회복 못하고 더 빠지고 있다.
• 2021년에는 전세가 없으니까 다 올랐다. 근데 그중에서도 2021년 딱 2개월만 반짝 올랐던 애들은 사면 안 된다.

아파트 시장의 상품 논리 (제일 중요)

• 사람들의 주거 상향 공식이 정해져 있다:
• 다세대/빌라/단독 -> 아파트 -> 신축 아파트
• 한 번 아파트 살아보면 빌라로 못 간다. 한 번 신축 살아보면 구축으로 절대 못 간다. 체질이 그렇게 된다.
• 그래서 결론:
  • 다세대, 빌라, 단독 위주로 유지되는 지역: 재개발 안 하면 수요 빠질 가능성 높음.(아파트로 가서 다시 안돌아오니)
  • 구축 아파트: 재건축 안 하면 수요 계속 빠진다. 입지가 아주 좋은 구축은 예외.(신축으로 가면, 구축은 다시 안보니)

왜 외곽 구축 재건축은 안 되는가?

• 대단지 구축: 그래도 조합원 수 많아서 재건축/재개발 가능성 있음.
• 나홀로 구축: 불가능에 가깝다.
• 이유 1. 돈: 재건축하려면 추가 분담금 5억∼10억이 든다. 외곽 지역 주민들은 그걸 낼 경제력이 안 된다. 그래서 용산, 강남, 서초, 송파는 되고 외곽은 안 되는 거다.
• 이유 2. 용적률: 지금 서울 나홀로 15층 아파트들 용적률이 이미 300% 전후다. 25층으로 올려서 일반분양으로 공사비 뽑으려면 500%는 줘야 하는데, 정부는 역세권에만 용적률 올려주고 산 밑에 있는 나홀로는 절대 안 올려준다.
• 이유 3. 합의: 원주민들이 살아서 재건축에 관심도 없고 합의도 안 된다.
• 대안으로 나온 정부 수용 방식:
  • 정부가 직접 수용해서 개발하고 분양해서 회수하는 방식. 초기엔 돈이 많이 들지만 회수해서 또 개발할 수 있다.
  • 이번 정부 대책에도 그런 안이 하나 있었는데, 해본 사업자가 없고 LH도 안 해봐서 진행이 안 되고 있다.

7. 전세가로 보는 방법

• 매매가는 예측하지 않고 1~2년간 전세가 추이를 본다. 꾸준히 오른 곳은 매매가도 따라 오르고, 전세가 안 오르면 매매도 안 오른다.
• 송파는 매매가는 빠지고 전세가는 오르니 상승 가능성이 있고, 강남구는 전세도 빠져 당분간 보합으로 본다.
• 강남권 전세 하락은 대단지 이주·입주 물량 때문이며, 종부세 인상 전망으로 1주택인 경우 자기가 월세살면서 비싼 자가를 월세로 주는 경우도 늘 것으로 본다.

8. 은퇴 후 거주지

• 40대까지는 사고팔며 종잣돈을 불리고, 50대부터는 거주 안정성을 위해 한 채만 보유하며 나머지는 현금흐름을 확보하라고 한다.
• 은퇴 후엔 학군과 출퇴근이 중요하지 않고 병원·생활 인프라·광역교통이 중요하다.
• 서울이 제일 좋긴하다. 문화생활과, 자녀들이 오려면 교통이 좋을 필요도 있다.
• 추천은 과천·분당·송도·동탄·광교·일산이며, 최고로 꼽은 곳이 송도(연수구)입니다. 15블록 퍼스트파크는 최고 14.8억 → 8억 → 현재 12~13억이고, 인천대입구와 GTX-B 수혜가 있다.
  • 송도는 인천에서 다들 은퇴할때 송도로 간다고 한다.
• 청라(서혜구)는 7호선 연장(내년~내후년), 공항철도, 자체일자리도 좋아짐, 하나금융 본사, 스타필드 등이 들어옴. 그래서 강추.
• 일산은 재건축 후 15~20억을 예상하며 대형 병원이 많은 것이 강점.
• 검단은 서울 접근성은 좋지만 물량이 많아 아직 오르기 어렵고, 지구는 인프라가 갖춰지려면 아파트가 다 들어온 후 10년 정도 걸린다. 그런데 아직 아파트도 다 들어오지 않았다.
• 인구 구조 변화로 “동작구보다 과천·분당이 비싼” 현상이 이미 시작됐고, 입지보다 상품성·쾌적성이 중요해질 것으로 본다.
  • 동작구는 출퇴근 편의성밖에 없다. 쾌적하게 살 수 있는 곳은 아니다. 산이 많다.
• 집으로 인한 비용이 자산을 갉아먹는다면 파는 게 맞다.

9. 서울 내부와 학군지

• “서울 불패, 강남 불패”는 틀린 말이며, 강남구에도 20년간 안 오른 아파트가 있다.
• 아직은 학군지 수요가 있다. 옛날엔 구마다 학군지가 있었다.
• 학군지는 지방에서 이미 대부분 무너졌고, 서울도 대치·목동·중계만 남았다. 10년은 갈텐데, 10년 뒤 목동·중계는 약해질 수 있지만 대치는 SRT로 지방 학생이 올라오기 때문에 오히려 더 강해질 것으로 본다.
• SRT 는 평일, 주말이 다 매진, 평일은 아산, 서울삼성 병원 가는 사람들, 주말은 대치동 학원가려는 사람들
• 지방 학군지가 무너져서 더 올라오고 있다.
• 목동, 중계의 학군지가 잘 된 이유도 주변의 학군지가 무너졌기 때문이다.
• 목동 중계의 학군이 무너지면 대치가 더 강해질 것이다.
• 어머니들은 단지 내 독서실이 있는 커뮤니티 좋은 아파트를 선호. 그런 단지가 비싸다.

10. 마무리

• 양평 등 전원주택은 절대 사지 말라고 한다(안 팔려서 가격이 빠지는 것이므로). 정 가고 싶다면 월세로 가라고 조언했습니다. 실거래 건수가 없는 곳은 피해야 한다.