[부동산][용어] 관리형 토지신탁
관리형 토지신탁이란? / 관토란? / 관토
토지신탁[ref. 3]
위탁인이 토지를 한국자산신탁등 신탁회사에 (토지)신탁하면, 신탁회사는 고객이 원하는 개발형태 (아파트, 주상복합, 오피스텔 등)에 따라
- 건설자금의 조달
- 건축물의 건설
- 분양
- 유지·관리 업무
를 수행한 후 "발생되는 신탁수익"을 위탁인에게 교부한다.
토지신탁은 건설자금의 조달주체에 따라 구분된다.
- 개발신탁(차입형토지신탁, 분양형 토지신탁) : 신탁회사가 자금조달
- 관리형토지신탁 : 위탁자(또는 시공사)가 자금조달(참고로 관리신탁과는 다른 것이다.)
쉽게 언제 우리가 '차입형토지신탁'과 '관리형 토지신탁'을 사용할지를 생각해 보자. 보통 땅을 가지고 있어서 개발을 하고 있는데, 어떻게 해야할 지 모르겠다. 하면 "차입형 토지신탁"을 하면 신탁회사가 알아서 해준다.
그런데 만약 A가 혼자 개발을 해볼려고 시공사를 선정하고 이 시공사에서 지급보증을 받고, 은행에 가서 대출을 받으려했는데, 은행에서 "당신을 뭘 믿고 우리가 빌려주느냐" 라고 나온다. 사업을 한다고 했지만, 돈만 갖고 튈 수도 있고, 이 돈을 사업이 아닌 다른 곳에 사용할 수도 있다.
이때는 "관리형 토지신탁"을 신청하면, 신탁회사가 사업주체로서 건축물 완공에 대한 법적 책임을 갖게 되고, 차주가 부도가 나도, 신탁회사가 사업을 완료하니 그것으로 차주는 자금을 회수할 수 있게 된다. 그래서 은행에서는 이를 보고 A의 명의로 돈을 빌려주게 된다.
ref. 3 의 구체적인 사례를 확인하자.
관리형 토지신탁과 개발신탁의 차이
이 경우에 궁금증이 생긴다. 관리형 토지신탁인 경우에도 왜 굳이 위탁자 이름으로 대출을 받느냐 하는 것이다. 이것은 "개발신탁"이 "관리형 토지신탁" 보다 수수료가 높다는 것으로 대충 미뤄 짐작할 수 있다.
즉, 위탁자의 자금으로 모든 공사가 이뤄지는 경우에는 신탁사는 정말 대리인의 역할만 한 것이기 때문에 딱 그만큼의 자금만 주면 된다. 하지만 "개발신탁"의 경우에는 신탁사가 자금까지 융통한 것이기 때문에, 어느정도 자신들이 같이 투자를 한 형태가 된다. 그래서 이익도 "관리형 토지신탁" 보다 더 많이 가져가게 되고, 또 시행권한을 신탁사가 지위하게 된다.
그래서 신탁사의 위험이 높아진다. 즉 땅을 가진 사람이 이 땅을 개발은 하고 싶은데 마땅한 생각이 없을때 신탁회사에 개발신탁을 요청할 수 있다. 그러면 사업계획도 같이 세워준다.(참고: http://www.kukjetrust.com/job/job_trust_land.asp)
관리형 토지신탁
토지신탁의 한종류
사업시행자가 신탁회사에 위탁을 한다.
위탁자가 금융기관 및 시공사로부터 사업비를 직접 조달하고 부담한다. 이부분이 일반적인 토지(개발)신탁과 다른 점이다.
그 이외에 모든 사업과 관련한 계약 명의는 신탁사 이름에게 이전한다.
- 사업부지의 소유권
- 건축주의 명의
- 모든 인허가 명의
- 공사도급
- 설계 및 감리계약등
그래서 신탁사가 사업을 주체가 되어 부동산 개발사업을 진행한다.
신탁회사 입장
신탁회사 입장에서 보자. 신탁회사는 부동산 개발에서 이익을 보고 싶어하는 관리회사라고 보면 된다. 그래서 부동산이 이뤄지는 매순간 자신들이 끼여들 여지를 찾고 싶어한다.
그래서 2가지를 고려해 냈다.
- 하나는 땅이 있는 사람한테 가서 우리가 알아서 다해줄테니 개발을 하라고 하는 개발신탁이 있었다.
- 하나는 혼자서 개발을 하려는 사람이 있는데, 은행에서 사업자가 사업을 안하는 경우를 걱정해서 잘 안해주는 경우, 신탁사들이 은행들의 위험요소를 제거해주는 것이다.
See Also
- 차입형 토지신탁
- 부동산개발, 신탁으로 편하게 할 수도 있다 - 오마이뉴스, 2006. 12. 04
- 관리형토지신탁계약서 - guid_03.pdf, 국제자산신탁
- [부동산][법률] 관리형 토지신탁, 담보신탁관련 문서,
References
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