[경제] 양도소득세 관련 세금 정보

절세 /

목차

1. [경제][세금] 부동산 증여 상속
2. [경제] 양도소득세 관련 세금 정보
3. [부동산] 상속시 기준시가와 현재시세 중 어느 것이 유리한가?
4. [경제][세금][부동산] 부동산 관련 세무
5. [경제][세금] 손주에게 증여

양도소득세 관련 세금 정보

주택 비과세

• 1세대 1주택

2019 양도소득세

• 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제
• 2017년 8월 이전 취득한 주택
  • 보유기간에 따라 최대 80%(3년 이상 보유시 매년 8%씩)까지 공제
  • 10년 보유하면 80% 공제가 된다.
• 2017년 8월 이후 취득한 주택
  • 2년 이상 거주
  • 보유기간에 따라 최대 80%(3년 이상 보유시 매년 8%씩)까지 공제
  • 2년이상 거주 하고, 10년 보유하면 80% 공제가 된다.
• 2021년 부터
• 거주 기간도 10년, 보유 기간도 10년 이어야 80% 공제

농지 세금 감면

1. 8년 자경농지 양도세 감면 - 내포신문
2. 대토 농지의 감면 요건

중과세

3주택 중과세 규정

• 2주택 중과세에서 변경됨
• 투기지역으로 지정된 곳에서 주택을 3채 이상 보유할 때 중과
• 현재(2016-09) 투기지역으로 지정된 곳이 없다.

비사업용 토지

• 비사업용 토지인 경우 세율 10% 을 중과세

예

취득가액이 1억, 5억원 매매

• 4억의 양도차액
• 사업용이면, 
• 장기보유 특별공제, 최고세율 38% --> 세금 1억이 약간안됨
• 비사업용이면,
• 올해 비사업용 토지로 중과세
• 장기보유 특별공제도 못받고
• 세율은 10% 가산
• 그래서 세금 2억 가까이 됨
• 비사업용토지의 장기보유특별공제 기간 산정을 2016년 1월 1일부터 보유기간을 계산하도록 되어 있다. 그런데 올해 세법이 개정돼서 취득일로 부터 보유기간을 계산하게 될 수도 있다.
• 양도세폭탄 덜어주나…정부, 장기보유특별공제 기준완화 검토

비사업용 토지에서 벗어나서 양도소득세를 줄이기 위해서는

•  [경제][부동산] 사업용 토지 판정 기준

취득가액이 낮은 토지에서 양도소득세 줄이는 방법

• 사업용토지로 감면
• 사전증여를 해서, 취득가액을 높인다.
• 증여세는 
• ~1억 : 10%
• ~5억: 20%
• 양도소득세는 1억5천이 넘어가면 세율이 38%
• 취득가액을 높이는 것은 양도세를 줄이는 효과
• 5억미만의 토지는 A에게 증여를 해서 세금내고, 증여가액이 취득가격으로 되니까 취득가액이 높은 상태가 된다. 이 상태에서 팔면 양도소득세가 낮아진다.(증여받은 사람이 5년 이상 보유해야 한다. 그렇지 않으면 직접 양도했을 때의 경우와 비교해서 더 많은 세금이 나오는 것으로 세금을 메긴다.)
• 분산에서 증여하면, 증여세가 낮아지니, 수증자를 늘린다.
• 하지만 증여받은 사람이 5년이상을 보유해야만 한다.
• 감정가액이 존재하지 않으면, 기준시가로 증여가액을 계산한다. 그래서 절세효과가 많지 않다. 시가비슷하게 하려면 감정을 해서 증여를 하는 것이 취득가액이 높아져서 양도세 감면에 유리하다.
• 상속의 경우 21개월, 증여는 15개월가량 거래나 감정 사례가 없어야 기준시가로 세금을 낸다(2019년 개정됐다. 참고)
• 감정평가기간에다가, 탁상감정을 해보면 대략적인 예상 감정가를 알려준다.(지번만 알려주면 예상감정가를 알려준다.)
• 이 감정가를 보고, 감정후에 증여를 하는 것이 유리한지, 그냥 하는 것이 유리한지 판단하면 된다.

부모에게 농지를 상속받은 경우

• 피상속인이 농사를 지었다면, 3년안에 양도를 하면, 바로 팔아도 감면이 된다.
• 3년이 지나면 상속으로 인한 자경기간 통산을 받지 못한다.
• 즉, 부모님이 10년을 농사짓고, 자식이 상속받은 후에 1년 농사를 지으면 11년 농사지은 것으로 인정해 준다. 안지어도 10년 농사지은 것은 인정해 준다. 그런데 이것을 상속받은 후 3년까지만 인정해준다.
• 3년이 지나면, 그냥 1년 농사지은것만 인정해 준다.
• 그러므로 농사를 짓지 않을거면 3년안에 팔아야 한다.

부부지간에 아파트 1채를 증여 받은 경우

• 동일세대에서 이뤄졌기 때문에
• 보유기간을 증여자의 취득일로 부터 양도일까지 계산한다.
• 수증일(증여받은 날짜)로 부터 계산하지 않는다.
• 보유기간이 2년 넘었으면 비과세를 받을 수 있다.
• 비과세 조건중에 거주기간조건은 현재(2016년 9월) 삭제 된 상태다.

1가구 2주택

남편이 집이 있고,(20년 이상 거주) 세대 분리된 27세 아들 이름으로 아파트 한채(4년전에 취득) 아들이 학생 남편이름으로된 아파트를 팔고 싶다.

• 세대분리를 했다해도 아들이 직업이 없으면 세대 분리 요건이 안된다.
• 그래서 1가구 2주택이 된다.
• 취득한지가 3년이 지났기 때문에 일시적 1가구 2주택 혜택은 안된다.
• 사전에 아들집을 먼저 처분하고, 1가구 1주택으로 만들고 비과세 혜택을 받는 것이 낫다.
• 또는 아들이 대학졸업하고, 소득이 있을 때까지 기다려야 한다.
• 1가구 2주택 판단은 계약일 기준이 아니라 잔금받은 날, 등기접수일중 빠른 날 기준

2006년 임야를 증여받음

• 장기보유 특별공제는 양도차익에서 감면 받는 것.
• 임야가 근린 생활공원 으로 묶여 있으면, 사업용으로 인정된다.

부모님이 15년 농사 지은 농지를 팔때

• 3년안에 양도가 이뤄지면, 1억까지는 8년 자경 농지 감면이 된다.
• 상속받은 즉시 양도를 해버리면, 취득가액과 양도가액이 동일해 지니, 양도차액이 발생하지 않아서 양도세가 발생하지 않는다.

Reference

• 경제투데이, 2016년 9월 21일 방송, 세무법인 다솔의 안순환 세무사
• "상속 임박한 부동산 함부로 팔면 세금 폭탄" - 조선닷컴 - 땅집고 > 원포인트 레슨, 2017.10.13
• 시세 9억 고가주택 맞나… ‘서울 중산층’ 규제 타깃 - 머니투데이 뉴스, 2019-12-18