[경제][부동산] 상가 거래시 알아두면 좋은 정보

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상가 거래시 알아두면 좋은 정보

사업포괄양수도

• 상가 등을 사고팔 때는 부가가치세를 주의
  • 통상 ‘사업포괄양수도’ 계약
    • 임차인을 승계하는 조건
    • 사업포괄양수도: 사업 동일성이 유지되면서 경영 주체만 바꾸는 계약
    • 양도인과 양수인 모두 거래금액의 10%에 해당하는 부가세를 주고받는 번거로움이 없기 때문에 실무에서 통용.

커피숍을 운영하던 임차인에게 상가를 넘기는 경우

• 양도인, 양수인의 업종이 다른 경우 사업포괄양수도가 성립하지 않을 수 있다.
• 양도인은 임대사업자지만 양수인은 휴게음식업종
• 사업의 동일성이 유지되지 않는다.
• 부가세 과세거래가 될 수 있다.
• 안전장치를 마련해야 한다 : 양수인이 부가세를 부담한다는 특약을 거는 등

양수자의 부가세

• 부가세는 건물에 대해 과세
• 거래가액 중에서 건물분에 대한 가격을 낮출수록 부가세가 적어진다.
• 조정 가능 범위는 기준시가의 30% 안팎이다.

개인 명의로 건물을 취득해 상가나 주택 등 임대사업을 할 때

• '공동명의'가 유리
  
  • 종합소득세 과세표준을 낮출 수 있다. --> 소득세를 아낄 수 있다.
  • 단독명의일 경우 임대소득이 많으면, 종합소득세 과세표준이 크게 오른다.
  • 손익분배비율
    • 부부가 상가 지분을 5 대 5로 나눈경우라도,
    • 세무서에 공동계약서를 제출시, 손익분배비율을 따로 정할 수 있다.
    • 이때 소득이 적은쪽에 많은 이익을 주도록 설정하면, 소득이 분산돼서, 전체 과표가 낮아진다.

임대소득 적자는 추후 상계 가능

• 대출이자는 경비로 인정받을 수 있다.
• 연간 임대소득이 4000만원 이상이면, 통상 11% 가량의 기준경비율을 인정
• 대출이자 납부로 인한 지출이 이보다 많다면 관련 자료를 꼼꼼히 챙겨야 한다.
• 임대소득보다 이자가 많을 경우 
• 아예 손실로 계산할 수 있다.
• 이 경우 앞으로 발생할 임대소득에 대해 상계(통산)처리하는 게 가능
• 주택의 경우 손실분에 대해 사업소득이나 근로소득에서 상계
• 상가는 임대소득분에 대해 상계
• 경매로 공장 등을 낙찰받는 경우 임차인을 들이기가 어렵다면 장부를 마이너스로 만든 뒤 향후 임대소득에서 상계하는 게 가능

상속이나 증여

• 2019년 세법이 개정, 세금 산정 기준이 바뀌었다.
• 국세청이 꼬마빌딩 등에 대한 감정평가 진행 방침을 발표
• 상속세와 증여세는 시가를 기준으로 세금을 매기는 게 원칙
• 매매사례가 많지 않아 통상 '공시지가'와 '건물분 기준시가'를 통해 산정하는 경우가 많다.

종전 '상속세 및 증여세법''

• 상속일 전·후 6개월과 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 안에 거래 사례가 없을 경우 기준시가로 세금을 매기도록 했다.

2019년 변경된 개정·시행된 세법

• 상속의 경우 6개월이 경과한 뒤에도 추가로 9개월 뒤까지 매매를 하거나 감정평가를 받았을 때 이를 기준으로 세액을 계산하도록 바뀌었다.
• 증여도 세금의 법정결정기한이 6개월로 늘었다.
• 상속의 경우 21개월, 증여는 15개월가량 거래나 감정 사례가 없어야 기준시가로 세금을 낸다

Reference

1. 인터뷰 건물주 되겠다면…무조건 세금 공부부터 해야 | 한경닷컴, 2020-02-10