[경제][법률] 상가건물 임대차 보호법
아래 글은 ref. 1의 내용을 정리했다.
상가건물 임대차 보호법
아직 혼선이 많다
- 재산권 보호라는 입장 vs 권리금 보호라는 입장이 충돌한다.
- 재판부에서는 다양한 가능성을 고려해서 판단을 하는데 조정으로 끝나는 사례도 많다.
- 권리금 자체가 명확하지 않아서, 법으로 기준을 정하기가 어렵다.
- 아직 판례가 많이 쌓이지 않았다.
- 2015년 5월에 시행
- 민사 소송은 판결이 나려면 6개월 ~1년이 걸린다.
- 요즘 1심판결들이 나온 수준이다.
- 그래서 실무상으로 보호받는지 여부에 대해 아직 불분명하다.
법원의 권리금 산정
법원에서 권리금에 대한 권리금의 경제적 가치를 객관적으로 산정하기가 어려워서- 감정평가사의 감정
- 동종업종에서 받는 권리금
- 영업매출규모 등
"권리금 소송의 핵심은 감정평가다"라는 말이 있을 정도다.
감정평가가 중요해 졌다.
임대인의 권리금 해소 방해
임대인은 권리금 해소를 방해하면 안된다. 방해하면 손해배상을 해줘야 한다.방해하는 사례중 하나가 주변에 비해 현저히 고가의 월세를 요구할 경우이다.
주변에 비해 현저히 높은 월세를 요구해서 신규 임차인을 거절하는 경우에는 손해배상을 주게되어있다.
상황에 따라 달라진다. 주변시세, 경제상황등 여러가지를 고려한다.
주변시세를 고려하기 때문에 주변시세가 그정도로 올랐었다면 권리금 해소를 방해하는 것으로 보지 않는다.
임차인이 잘못해서 계약이 해지되는 경우
아래의 경우에는 권리금을 해소하는 권리를 보호하지 않아도 된다.- 월세를 3개월이상 연체하거나
- 허락없이 전대를 하거나
- 건물을 파손하거나
임대인의 의무기간은 3개월
임대인이 권리금을 보호해줘야 한다 라고 하고 있지만 그 의무기간은 계약기간 전 3개월이다. 그 안에 권리금을 준다는 임차인이 정해지지 않았을 때는 권리금을 보장 받을 수 없다.권리금은 임차인이 새로운 임차인에게 받는것이지
임차인이 건물주나 임대인에게 받을 수 있는 것은 아니다.
권리금해소에 대한 손해배상은 새로운 임차인이 있다는 것을 전제로 하는 것. 그렇지 않으면 폐소를 하는 경우도 있다.
재건축 대상 건물
재건축을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 권리금 해소 조항이 적용되지 않는다.권리금 없이 들어온 임차인이 나갈때 권리금을 요구하는 경우
요구할 수 있다. 하지만 뒤에들어오는 임차인에게 받는 것이지 임대인에게 요구할 수 있는 것은 아니다.적정 권리금?
- 내가 여기서 장사를 했을 때
- 현재 매출이 유지될 것인지
- 현재 브랜드 가치가 유지될 것인지
를 잘 고민해야 한다.
정당한 권리금 수준은 없다. 적정한 수준인지 여부는 자신이 직접 시장조사를 해서 확인해야 할 필요성이 있다.
사례
약국을 운영하던 임차인 A씨중간에 건물주가 바뀌었고, 임대차 계약이 끝나서 비워달라고 했다.
약국을 운영하던 기존 임차인 A씨가 새로운 임차인 B를 데려왔다.
새로운 임차인 B는 A씨에게 1억원의 권리금을 주기로 했다.
그런데 건물주가 임대료를 대폭 올렸다.
A씨가 약국을 운영했을 때는 보증금 1억/월세 250만원 이었는데
새로운 임차인 B에게는 월세 330만원을 요구(80만원상승)
새로운 임차인 B는 계약을 포기했다.
기존의 임차인이 권리금을 못받게 되었다.
임대인이 기존 임차인의 권리금을 해소할 수 있는 기회를 방해했기 때문에
임차인이 임대인을 상대로 손해배상 소송
이것은 주변에 비해 현저히 고가의 월세를 요구해서 임차인의 권리금 해소를 방해한 경우로 인정돼서 9,800만원 정도로 인정됐다.
감정평가사가 평가한 금액을 결과로 해서 9,800만원으로 결정됐다.
시장평가와 감정평가가 거의 비슷했던 사례였다.
이 사례에서 주변시세를 고려하기 때문에 주변시세가 그정도로 올랐었다면 권리금 해소를 방해하는 것으로 결론 나지 않아서 손해배상을 안해줄 수도 있었다.
권리금 관련 사기사건
사기로 인정되지 않는 경우
사기를 범한 사람들 모두에게 형사적으로 사기죄가 적용되는 것은 아니다.약간의 과장을 해서 임차인이 임차인을 속였을 때
임차인이 새로운 임차인에게 넘겼을 때원래는 6천만원 7천만원이다. 1천만원 2천만을 올려받았을 때 이게 사기죄가 되느냐
사회통념상 약간의 과장광고가 허용되듯이 그것은 허용이 된다고 해서 처벌을 못하는 경우도 있다.
자신이 검증을 하지 않은 경우
- 매출
- 시장가치
- 브랜드가치 등
은 계약을 하는 매수인도 꼼꼼히 체크를 해야지
매도인의 말만 믿고 계약을 했다고 해서
그것이 사기죄가 성립하지는 않는다.
부동산 중개인이 중간에서 권리금을 더 받은 경우
임차인이 권리금 3천만원만 받아주면 된다.부동산 중개인은 4천만원을 받아서 1천만원은 자신이 가져가고, 임차인에게 3천만원을 줬다.
실제로 고소가 됐는데 법원에서
이정도는 허용되는 과장이라 보고 사기죄로 처벌하기는 어렵다.로 판별했다.
직접 확인이 필요 : 그러므로 이런 경우를 방지하기 위해서 권리금을 계약할 때는 전 임차인과 직접 한번쯤은 확인할 필요가 있다.
사기로 인정되는 경우
- 사회통념상의 과장을 넘어서 적극적으로 거짓말을 하는 경우는 사기죄로 처벌이 된다.
- POS 에서 매출을 조작하는 경우 : 조작한 데이터를 가지고 새로운 임차인을 속여서 5,000만원 정도의 권리금을 받을 것을 2억원을 받았다.
건물주와 직접 계약하지 않는 경우
큰 건물은
- 분양대행사
- 부동산 중개인
- 기타 심부름하는 대리인
을 세울 수 있는데 중간에서 적극적으로 거짓말을 해서 권리금을 편취하려고 했을 때는 속을 수가 있는 여지가 있으므로 반드시 실제 계약 당사자인 건물주와 확인하는 절차가 필요하다.
분양대행사가 여기에 입주하기 위해서는 바닥 권리금 얼마를 내야한다.면서 1억이나 2억등을 받아갔는데, 실제로는 분양대행사가 권한이 없고, 건물주랑 계약이 되어 있는 상황이 아니었기 때문에 바닥 권리금만 날린 사례가 있다.
실질적으로 임대차계약을 체결하지 못하거나, 중간에 해지되는 경우도 있기 때문에 계약을 할 때는
- 계약을 하는 주체가 정당한 권한이 있는지
- 정말 건물주의 대리인 인지
를 확인해봐야 한다.
표준계약서
- 쓰는 것이 좋다
- 권리금을 보호받기 위해서는 내가 들어올 때 권리금을 얼마냈는지가 입증자료로 남아있는 것이 나중에 권리금을 받는데 도움이 된다.
권리금 계약은 임차인과 임차인과의 거래기 때문에
집주인(건물주인)은 상관이 없다.
건물주인도 권리금을 회수할 수 있도록 여러가지 협조를 해야 하는 의무는 있다.
건물주가 협조하기 위해서는 임차인이 권리금을 얼마내고 들어왔는지 알필요가 있다.
계약서 쓸 때 유의사항
계약서의 가장 중요한 부분들을 쓸때는 시장상황등의 고려없이- 무조건 권리금을 보장한다.
- 무조건 권리금을 확인한다
이런것은 법률적으로 큰 효과가 없다.
References
- 경제투데이, 2016년 11월 2일, 비앤아이 법률사무소 손정혜변호사
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