[경제][부동산] 부산 해운대 엘시티 개발

부산 해운대 엘시티 개발 관련 정보 / LCT

엘시티 개발[ref. 1]

• 1990년대 중반 미포에 자리한 옛 국방부 땅을 대상으로 한 부산시의 종합해양온천지구 개발 구상에서 시작[ref. 1]
• 2007년 11월 부산시와 부산도시공사가 민·관 협력사업(민간자본유치) 방식의 사계절 체류형 리조트 개발 사업으로 변경[ref. 1]
• 최초공모 조건
• 부산시는 당시 민간사업자를 공모
• 부지 앞쪽 건물외에는 높이제한 없음 : 민간의 창의성을 발휘한 사업구상을 위해
• 부지 앞쪽 건물높이 60m 제한 : 부지 앞쪽에는 바다 조망권을 해치지 않도록
• 허용 가능 시설종류: 관광시설용지에 적합한 것이면 모두 허용
• 허용 불가 시설 : 주상복합 아파트를 포함한 공동주택 등
• 이 같은 제한은 민간사업자 선정 후 경제성 부족 논란 끝에 여러 차례 사업계획이 변경되면서 하나씩 유명무실해졌고, 결국 지금의 설계로 바뀌었다.[ref. 1]
• 부지 : 
• 처음 : 민관협력사업으로 추진될 당시 옛 국방부 부지 등 5만10㎡
• 현재 : 
• 옛 국방부 부지 + 옛 한국콘도 + 주변 지역으로 확대
• 옛 한국콘도, 옛 국방부 땅(군 물자 하치장) 등을 포함한 미포지구 6만5천㎡에 건설
• 
• 구글지도로 보기 : https://goo.gl/maps/bKMnpWvNXtM2
• 이 과정에서 지역시민단체가 '특혜 의혹'을 제기해 논란을 빚었고, 보상을 둘러싼 비리 의혹도 터져 검찰 수사를 받기도 했다.
• 시행사 : 청안건설 [ref. 2]
• 시공사 : 포스코건설이 책임시공
• 완공 : 2019년 완공 예정
• 건물 : 101층짜리 1개 동 + 5층짜리 주거타워 2개 동으로 건설
• 자금 : BNK 금융그룹 부산은행 등 금융권이 1조7천800억원에 달하는 자금 조달을 책임
• 2조7000억원 규모의 엘시티 건설 사업[ref. 2]
• 분양
• 지난해 10월부터 시작된 공동주택(아파트) 엘시티 더 샵 분양
• 3.3㎡당 평균 분양가가 2천730만원으로 책정(역대 부산에서 분양된 아파트를 통틀어 가장 비싼 분양가)
• 320㎡(97평형) 펜트하우스 분양가는 67억6천만원

부산시의 '해안경관 개선지침' 변경

• 부산시의 '해안경관 개선지침' : 해운대 해수욕장 인근 지역의 난개발을 막기 위해 부산시에서 마련한 지침

이 지침은 '중심미관지구'와 '일반미관지구'로 지역을 나눈다.

• 중심미관지구 : 중심미관지구에는 건축물 높이를 최고 60m 이하로 규정하고 주거시설을 짓지 못하도록 돼 있다.

 '해운대관광리조트'는 중심미관지구였다.

이것을 2009년 12월 부산시 도시계획심의위원회에서 회의 시작 30분만에 '중심미관지구' 를 없애버리고, 기존의 '중심미관지구' 를 '일반미관지구' 로 변경함.

이로 인해 '해운대관광리조트' 는 '초고층 주거시설' 의 건축이 가능해짐

주택도시보증공사의 분양보증서 발급[ref. 15]

부산 다대·만덕 택지개발 사업

1. "주택도시보증공사"는 이영복 회장의 부산 다대·만덕 택지개발 사업
2. 1천41억원을 빌려주거나 투자.
3. 이회장 측의 사업약정위반
4. 주택도시보증공사는 용지매각 등을 통해 834억원만을 회수함.
5. 돌려받지 못한 원금 207억원과 이자 400억원에 대한 법원의 확정판결도 받음
6. 법원에 이 회장에 대해 채무 불이행자 등록도 신청.
7. 현재(2016년 11월) 주택도시보증공사의 이회장에 대한 채권은 1,800억원 (지연이자 포함)

이런 상태에서 주택도시보증공사는 분양보증서 발급을 해준다.

• 엘시티 사업에 1조 9천억원대의 분양보증서를 발급해줌.
• 보증서를 신청한 것은 "엘시티 PEV" 라는 콘소시엄
• "엘시티 PEV" 의 주주가 "청안건설" 이다.
• 이 회장이 경영실권자라는 의혹이 있는 청안건설이 "엘시티 PEV" 의 주주임을 알고도 "주택도시보증공사" 가 분양보증서를 발급해줌

"주택법 제 76조"에 의거 공동주택을 선분양하는 경우 대한주택보증의 주택분양에 반드시 가입하도록 제도화.

개발 진행과정

• 2006년 11월[ref. 11]
• 도시개발구역 지정 고시
• 2007년 6월[ref. 11]
• '해운대 관광리조트' 민간 사업자 공고
• 주거시설은 허용하지 않고 호텔·콘도 등 관광 위락시설만 허용한다는 조건
• 3개 컨소시엄이 신청서 제출
• 2007년 11월[ref. 10]
• '트리플스퀘어 컨소시엄'(현 엘시티PFV, 청안건설등 20개 기업이 참여)은 '해운대관광리조트' 민간사업자로 선정
• 다른 두 컨소시엄은 랜드마크 건물을 70층 높이로 설계한데 반해 트리플스퀘어는 117층으로 짓겠다는 개발안을 제시, 높은 점수를 받았고 결국 사업자로 선정.[ref. 11]
• 부산참여자치시민연대 관계자는 "당시 주거시설을 설치하지 않는 공모방침에 따라 70층 이상은 도저히 사업성이 보장되지 않는 구조였다"면서 "주거시설을 허용하는 쪽으로 사전에 협의하고 형식적으로 공모절차를 진행했다는 의심이 든다"고 말했다.[ref. 11]
• 2007년12월[ref. 10]
• 협약이 체결
• 2008년 1월, 2월[ref. 10]
• 해운대구의회와 부산시의회에서 사업구역을 확대하기로 결정
• 2008년 6월[ref. 10]
• 한국콘도와 주변 상권을 포함하는 도시개발구역 변경안이 지정 고시
• 트리플스퀘어 측은 변경지정 고시 이전에 사업구역 주변 건물과 토지를 집중 매입
• 이영복 회장(청안건설) 지인들까지 토지매입에 동원
• '바지사장'을 내세워 사업지에 포함될 토지와 건물을 매입한 뒤 트리플스퀘어 측이 몇 달 새 웃돈을 얹어 다시 매입하는 구조
• 해운대 중동의 115㎡ 4층 건물 : K씨 --> "세하산업개발"(12억에 매입, 2008년 1월) --> 트리플스퀘어(15억원에 매입, 2008년 6월)
• 171㎡ 4층 건물과 밭 232㎡ : K씨(31억5000만원에 매입, 2008년 1월) --> 트리플 스퀘어(54억에 매입, 2008년 3월)
• 부산시는 3억원 이익 : 부산시가 전체 부지(6만5934㎡) 매입에 든 총 사업비는 약 2330억원 --> 트리플 스퀘어에 2,333억원에 판매
• 진입도로, 공공시설도 부산시가 담당
• 부산시는 또 전체 부지 가운데 4만8000㎡만을 엘시티에 팔고 남은 1만7000㎡ 가량의 부지에 연결 진입도로와 소공원을 짓는 사업을 자체적으로 추진.
• 개발이익이 많은 건물의 경우 진입도로와 주변 공원 등 공공시설은 건설사 측이 부담하고 관할 지자체에 기부채납하는 것이 통례
• 2009년 12월[ref. 11]
• 부산시 도시계획심의위원회에서 부산시 '해안경관 개선지침'이 변경됨.
• 회의 시작 30분만에 결정된 사항
• 당시 심의위원(25명)은 부산시장이 임명
• 이중 15명이 전 현직 공무원과 시의원, 시 산하 연구기관 연구원과 연구원 출신 교수
• 심의위원 중에는 엘시티 감사와 엘시티로부터 용역을 발주 받은 교수도 포함
• 2008년부터 2011년까지 부산 시의원을 지냈던 한 인사는 "이 건과 관련해 어떠한 공식적인 논의도 없었다"며 "반대 입장을 표명하자 '정치생활 그만두고 싶냐'는 협박을 받기도 했다"고 얘기함.
• 해운대 해수욕장 인근을 "중심미관지구"에서 "일반미관지구"로 변경함.
• 이로인해 '해운대 관광리조트' 부지에 "초고층 주거시설이 가능"해짐.
• 부산시 건축위원회 산하 교통소위원회는 정식 교통영향평가가 아닌 약식 교통영향평가를 통해 사업을 최종 승인
• 2010년 1월[ref. 11]
• 도시개발 구역 실시계획 인가
• 2011년 3월[ref. 11]
• 부산시 건축위원회 건축심의 조건부 승인
• 2011년 10월[ref. 11]
• 해운대구 사업계획 최종승인
• 2013년 4월 23일[ref. 14][ref. 16]
• 부산시가 엘시티를 "부동산 투자이민제 대상 지역"으로 지정해 달라고 법무부에 건의
• 당시 법무부장관은 황교안 국무총리.
• 김도읍 새누리당 국회의원
• 2013년 엘시티가 부동산 투자이민제 대상에 포함됐을 때 “지역경제 활성화를 위해 많은 노력을 했다”는 요지의 언론 인터뷰를 했다. 김 의원은 “부산시의 요청이 있었는데 엘시티만 지정해 달라고 해서 특혜라고 생각해 해운대 일대를 검토하자고 했다. 부산시가 해운대에서 개발지역은 엘시티 밖에 없다고 해서 동부산관광단지도 포함해 함께 추진했다”고 말했다.
• 2013년 5월 12일[ref. 14][ref. 17]
• 법무부는 2013년 5월20일부터 2018년 5월19일까지 외국인이 엘시티 호텔(561실)에 7억원 이상을 투자하면 영주권을 주는 고시를 발표.
• 신청한지 19일에 만에 허가[ref. 16] 인천 영종도는 투자이민제 지정에 약 10개월이 소요됐다.
• 부처간 회의 없이 통과[ref. 16]
• 1년전에는 반려됐었다.[ref. 16]
• 1개 시행사가 하는 사업장으로는 유일하게 지정됨.
• 2013년 10월 청안건설은 "중국건축고분 유한회사(CSCEC)"와 시공계약[ref. 14]
• 순수 시공금액만 1조5000억 원 가까운 계약을 체결
• 2013년 10월 27일
• 정홍원 전 국무총리가 정천궈차이 부총재 등 중국건축고분 유한공사 임원들을 서울에서 만남.
• 2013년 10월 28일
• 착공식
• 2015년 3월 31일 [ref. 5]
• 토목공사 담당업체 동아지질이 수주계약 해지
• 토목공사를 담당하고 있는 동아지질은 시공사인 중국건충공정총공사 CSCEC가 공사비를 과다하게 계상하는 등 무리한 요구를 지속적으로 해와 공사 수주 계약을 해지
• 2015년 4월 6일
• 사업비 조달이 원활하게 되지 않으면서 2016년 4월 6일 시공계약 합의해지[ref. 3]
• 2015년 7월 3일[ref. 6]
• 포스코건설과 시공계약
• 엘시티 시행사, 포스코와 책임준공 약정
• 책임준공 약정: 시공사가 공사비를 받지 못하거나 민원이 제기됐다는 등의 이유로 공사를 중단하지 못하는 계약방식
• 2015년 5월 4일[ref. 4]
• 토목공사 업체로 부산의 삼미건설을 확정했다고 4일 발표
• 2016년 5월[ref. 14]
• 법무부는 엘시티의 '부동산 투자 이민제 대상지역' 기간을 2023년 5월19일까지 적용기간을 5년 더 연장
• 외국인에게 영주권을 주는 투자금액도 7억원에서 5억원으로 낮춤. 
• 2016년 8월 10일[ref. 9]
• 검찰은 허위 용역과 회사 자금을 빼돌리는 수법으로 500억원대 비자금을 조성한 혐의(사기·횡령 등)로 엘시티 시행사 자금담당 임원 박모(53)씨를 구속
• 달아난 이영복 대표를 지명수배
• 2016년 8월 17일[ref. 8]
• 엘시티에 프로젝트 파이낸싱(PF)을 해 준 BNK부산은행을 압수 수색했다.
• 2016년 10월 27일[ref. 2]
• 이영복 청안건설 대표와 비서의 인상착의가 담긴 전단을 공개하고, 전국에 공개 수배령을 내렸다.
• 이 대표는 엘시티 관련 사업을 진행하면서 500억에 가까운 비자금을 조성한 혐의
• 2016년 11월 3일[ref. 7]
• 엘시티 인허가 관련 공공기관 4곳을 동시에 압수수색했다.
• 부산시청
• 부산도시공사
• 해운대구의회
• 해운대구청
• 2016년 11월 10일[ref. 13]
• 이영복 회장이 서울 수서경찰서 경제팀 직원에게 신변보호를 해달라는 연락.
• 이영복(66) 회장이 10일 오후 9시 10분께 서울에서 자수하는 형식으로 경찰에 붙잡혔다.

References

1. 검찰 칼날 앞에 선 럭셔리 타운 엘시티, 어떤 곳?, 연합뉴스 2016-07-21
2. [부산 엘시티 게이트] 포스코건설이 ‘책임준공’ 받아들인 이유는? - 시사위크, 2016-11-03
3. 엘시티, 중국건축과 시공계약 해지 : 국제신문, 2015-04-06
4. 101층 해운대 엘시티 공사 재개, 한국경제, 2015-05-05
5. 해운대 엘시티 공사 잠정 중단...中 CSCEC와 계약 해지 - NSP통신, 2015-03-31
6. 해운대 엘시티, 포스코건설 시공계약으로 '가속도' | 연합뉴스, 2015-07-03
7. 검찰, 엘시티 인허가 관련 부산시청 등 4곳 압수수색(종합2보), 2016-11-03
8. 검찰, 해운대 엘시티 PF 부산은행 압수수색, 2016-08-17
9. 검찰, 엘시티 자금담당 임원 구속…최고위 임원 지명수배 - 노컷뉴스, 2016-08-10
10. "운이 좋았다"는 이영복 회장…알고보니 '짜고치는 고스톱', 머니투데이, 2016-11-11
11. 엘시티 이영복 회장 자수, 거액 대출한 13개 금융회사도 긴장, 머니투데이, 2016-11-11
12. 특혜·로비 얼룩 엘시티, 3조짜리 사업 30분만에 결정, 머니투데이, 2016-11-11
13. 엘시티 이영복 회장, 서울서 검거됐다, 허핑턴포스트코리아
14. 부동산 투자이민제 두 차례 지정받은 엘시티의 힘은 어디서? : 전국 : 사회 : 뉴스 : 한겨레, 2016-11-21
15. 주택도시보증, 엘시티에 1조9천억 분양보증 논란, 2016-11-21
16. [단독] 2013년 엘시티 투자이민제, 회의도 없이 허가 | JTBC 뉴스, 2016-11-23
17. 부산 관광리조트 2곳 '부동산 투자이민제' 신규 적용, 해운대 101층 관광리조트…개발탄력 '기대', 2013-05-12