[경제][부동산] 미분양 담보 대출 확약(미담확약)

미분양담보대출확약(미담확약)

"미분양 담보 대출 확약" 은 미분양이 생길때 미분양을 담보로 대출을 해주겠다고 확약해주는 것이다.

그래서 "미담확약" 은 일종의 지급보증이다.

준공 이후 미분양 물량이 생기면 금융사가 미분양 물량을 담보로

• 시공사에 자금을 대출해주거나 
• 공사비 및 금융 원리금 지급을 보증

해주기로 약속하는 것이다.

증권사

금융사는 확약서 발급의 대가로 수십억원의 수수료를 챙긴다.
하지만 만약 미분양이 생기면 그 리스크 전체를 금융사가 져야 한다.

과거 저축은행들이 도맡았던 건설시장의 "브리지론"이 대규모 부실사태와 당국의 규제 강화로 사실상 시장에서 사라지자 증권사들이 미담확약이라는 유동화 기법으로 이를 대체해 돈을 벌어온 것

미분양 발생하면

미분양이 발생해서 "미담확약"을 받아갔다면, 금융사가 담보로 잡힌 부동산을 '한국자산신탁' 등과 함께 공매처리하게 된다.[ref. 1]

제 값에 팔리지 않아서 채권금액보다 낮게 팔리면, 선순위, 중순위, 후순위 순으로 대출금을 변제받는다.

담보를 이용해서 선순위로 400억원, 중순위로 100억원, 후순위로 200억원을 대출을 받았다면, 최소 미분양 물량을 팔아서 700억원을 벌어야 모든 채무자가 변제를 받을 수 있다.

그렇지 않고, 만약 300억원에 팔린다면, 선순위 100억원, 중순위 100억원, 후순위 200억원을 떼이게 된다.

References

1. [단독]메리츠·HMC 등, 미분양에 620억 물렸다…증권사 '대출 확약' 폭탄 - 머니투데이 뉴스