이코노 썰탕 Econo Ssul-tang

분양권 전매하기 전에 알아둬야 할 점 / 분양권 프리미엄은 가치가 있는가. 분양권 가격과 분양권 실거래가 아래는 ref. 1 의 내용을 정리한 것이다. 정보 : 부동산정보업체 리얼투데이와 국토교통부 실거래가 시스템 대구 수성구 황금동 '힐스테이트황금동' 84㎡(이하 전용면적) 올 들어 40건의 분양권(입주권 포함)이 거래 재건축 아파트 분양날짜 : 2015년 9월 일반공급 : 전체 782가구 중 197가구(197/782) 평균 청약 경쟁률 : 1순위에서만 12만2563명이 청약(622대 1) - 2015년 가장 높은 아파트 평균 청약경쟁률 경쟁률이 발표되자 84㎡ 예상 웃돈이 1억5000만원 내외로 알려짐 분양권 가격 : 한 채당 4억2850만원에 분양(84㎡, 8층) 분양권 실거래가 :  2016년 10월, 4억6612만원에 실거래(84㎡ ) 입주권이 2016년 9월 4억 8700만원에 거래 된 것이 최고가(84㎡ , 25층) 4억 2850만원 --> 4억 6612만원 경남 창원 의창구 '용지더샵레이크파크' 84㎡형 평균 청약 경쟁률 : 423대 1 1년동안 분양권 거래량 : 9건 분양날짜 : 2015년  분양권 가격 : 5억2120만원(4층) 분양권 실거래가 : 2015년 7월, 5억 3693만원(4층) 오히려 분양가보다 낮은 가격에 거래되기도 했다. 게다가 계약한 지 1년 이내에 분양권을 파는 사람은 지방소득세를 포함해 양도차익의 55%를 내야 해서 전매 차익은 훨씬 더 줄어듬 5억2120만원 --> 5억 3693만원 부산 수영구 '부산광안더샵' 84㎡ 분양 날짜 : 2015년 청약경쟁률 : 2015년 청약경쟁률 상위 3위 분양가 : 3억5350만원에 분양 분양권 실거래가 :  최고 4억8000만원 3억5350만원 --> 최고 4억8000만원 Re...

우리나라의 주택 PF 대출[ref. 1] "시공사 지급보증"에 기반하여 은행 대출이 이뤄지는 독특한 구조 PF금리는 1금융권 4～8%, 2금융권 10%대로 다양하며,  시공순위 20위 이하는 시공사 연대보증만으로는 PF 대출자체가 극히 제한적. PF 대출에 대한 금융기관의 불공정 행위 중도 강제 상환 : 목표 분양률을 미달하면, 빌려간 돈의 일부를 상환하게 한다. 조건 변경 수수료 : 기존의 약정을 변경하면, 조건을 변경하는 것에 대한 수수료로 추가금리를 요구한다. 공사비 유보 : 분양률이 저조하면, 돌려받을 돈을 확보한다는 명목으로 공사비 지급액을 줄인다. 사업기간 이자 유보 : 전체 사업기간의 이자를 별도 계좌에 예치(?) 할인 분양 권한 양도 : 금융기관에 할인분양 여부 및 할인 분양가 결정 권한을 양도한다. 공사비 상승분 지급 유예 : 공사비 상승분에 대해 사업종료 후 지급 시공사 및 하청업체  PF대출금을 사업종료 이전에 분할상환을 해야 함 분양대금이 입금되면 우선 원리금을 상환하고, 남은 금액으로 공사비 충당 하도급업체의 공사대금 못받음 지연 은행 대출 (외상매출채권 담보대출) 로 받음 외상매출채권 담보대출 : 시공사가 '어음' 같은 것을 써주면, 이것을 은행에 담보로 주고 돈을 대출받는 것 시공사 (원청) 가 ‘외담대’ 원금을 만기 미결제할 경우 (시공사 부도 등)  하도급업체에 대출금 상환 의무가 있다. 표준 PF 대출 추진 배경 : 2014년 경기 침체로 은행들이 '시공사'의 지급보증을 기피하고, PF 대출을 대폭 축소 해서 부동산 경기가 살아나지 않아서 시행 대한주택보증의 PF보증 사업장에 대해 이 같은 내용의 ｢표준 PF대출｣ 제도를 2014. 6. 2(월) 보증 신청 접수분부터 시행 표준 PF 대출은 주택도시보증공사가 보증해 시행사가 대출금을 갚지 않으면 주택도시보증공사에서 ...

청약경쟁률의 의미 / 청약경쟁률에 대해 알아야 할 점 / 아파트의 청약경쟁률을 제대로 파악하기 위해서 알아야 할 점 건설사의 청약 경쟁률의 꼼수 한 단지를 '당첨자 발표일자' 가 다르게 해서 여러번 분양 일단 이런 꼼수가 가능한 이유는 '중복 청약'이 가능하기 때문이다. 즉, 한사람이 여러개에 청약을 할 수 있다는 이야기다. ref. 2 에 보면 '이중당첨' 에 대한 이야기가 있다. 이중당첨 제한 사항 동일계좌로 2주택 이상에 청약한 경우 모집공고상의 당첨자 발표일자가 가장 빠른 주택을 당첨주택으로 하고, 후 당첨주택은 당첨을 취소합니다. 당첨자 발표일자가 동일한 주택에 이중 당첨된 경우에는 둘 다 취소합니다. 즉, 당첨자 발표일자가 같지 않은 주택에 대해서는 여러개를 청약해도 문제될 것이 없다. 이런 점을 건설사가 이용하는 것이다. 한단지내에서도 블록 단위로 쪼개서 당첨자 발표일자를 다르게 하고 1, 2, 3 군으로 나눠서 분양한다.[ref. 1] 평형쪼개기 청약 경쟁률은 각 평형별로 집계가 된다. 이것을 이용해서 건설사는 '평균 청약 경쟁률' 과 '최고 청약 경쟁률' 을 올린다. 방법은 아래와 같다. 인기가 좋은 소형평면 위주로 주택을 구성한 후에 이 주택들의 평면을 A,B,C,D,E,F 등으로 여러가지로 만든다.[ref. 1] 인기가 좋을 듯한 평면은 1~2가구만 공급해서 최고 경쟁률을 높인다.[ref. 1] 이러면 각 평형별로 청약 경쟁률이 집계된 후에 '평균 청약 경쟁률' 을 계산할 때 평균이 상승하는 효과가 있다.[ref. 1] 통장작업 분양대행사 관계자들이 자신들의 지인을 불러모으거나 부동산중개업소, 떴다방 등을 통해 미리 사놓은 통장을 사용해서 청약을 하는 것이다. [ref. 1] 즉, 이름만 빌려다가 청약하는 것이다. 이런 작업은 청약 미달이 예상되는 단지에 많이 사용한다고 한다.[ref. ...

절세 / 목차 [경제][세금] 부동산 증여 상속 [경제] 양도소득세 관련 세금 정보 [부동산] 상속시 기준시가와 현재시세 중 어느 것이 유리한가? [경제][세금][부동산] 부동산 관련 세무 [경제][세금] 손주에게 증여 양도소득세 관련 세금 정보 주택 비과세 1세대 1주택 2019 양도소득세 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제 2017년 8월 이전 취득한 주택 보유기간에 따라 최대 80%(3년 이상 보유시 매년 8%씩)까지 공제 10년 보유하면  80% 공제 가 된다. 2017년 8월 이후 취득한 주택 2년 이상 거주 보유기간에 따라 최대 80%(3년 이상 보유시 매년 8%씩)까지 공제 2년이상 거주 하고, 10년 보유하면  80% 공제 가 된다. 2021년 부터 거주 기간도 10년, 보유 기간도 10년 이어야  80% 공제 농지 세금 감면 8년 자경농지 양도세 감면 - 내포신문 대토 농지의 감면 요건 중과세 3주택 중과세 규정 2주택 중과세에서 변경됨 투기지역으로 지정된 곳에서 주택을 3채 이상 보유할 때 중과 현재(2016-09) 투기지역으로 지정된 곳이 없다. 비사업용 토지 비사업용 토지인 경우 세율 10% 을 중과세 예 취득가액이 1억, 5억원 매매 4억의 양도차액 사업용이면,  장기보유 특별공제, 최고세율 38% --> 세금 1억이 약간안됨 비사업용이면, 올해 비사업용 토지로 중과세 장기보유 특별공제도 못받고 세율은 10% 가산 그래서 세금 2억 가까이 됨 비사업용토지의 장기보유특별공제 기간 산정을 2016년 1월 1일부터 보유기간을 계산하도록 되어 있다. 그런데 올해 세법이 개정돼서 취득일로 부터 보유기간을 계산하게 될 수도 있다. 양도세폭탄 덜어주나…정부, 장기보유특별공제 기준완화 검토 비사업용 토지에서 벗어나서 양도소득세를 줄이기 위...

해운물류 절차 주체 여행을 할 때 사용하는 비행기나, 배를 생각하자. 고객(화주) 이 여행사(포워딩업체) 를 통해 자신들이 사용할 항공사(해운사)에 예약하게 된다. 화주 : 고객 포워딩업체(forwarding) : 여행사 같은 역할 해운사 : 배를 운행하는 주체 화주가 포워딩 업체에 의뢰 클릭하면 크게 볼 수 있습니다. 수출업자 --> 창고(부두에 있는) --> 항구 --> 선박 --> 항구 --> 창고(부두에 있는) --> 수입업자 해운회사가 터미널을 소유하는 이유 해운업계 관계자는 "터미널을 보유한 해운사는 자신들이 원하는 시간에 창고를 이용할 수 있기 때문에 유리하다"며 "전 세계 항만에 있는 터미널 중 대부분을 해운사가 소유하고 있는 것은 그 때문"이라고 설명했다.  References MK News - [토요 FOCUS] 글로벌 화물운송 세계…하역, 이렇게 복잡했나

DIP 금융 DIP 파이낸싱 DIP 상태에서 파이낸싱(대출등) 을 한다는 의미로 보면 된다. 기존 경영자 관리인 체제(DIPㆍDebator in Possession)란 ? 재산 유용이나 은닉이 있거나 부실 경영에 중대한 책임이 있을 때를 제외하면 기존 법인 대표자를 관리인으로 선임하는 제도 법정관리 기업에 대한 대출의 특징(DIP 파이낸싱·Debtor-In-Possession financing) 관리인을 따로 선임하지 않고 기존의 경영진이 제공하는 신용공여를 바탕으로 자금을 지원받는 형식 국내에서는 지난 2009년 도산법 개정으로 일정 부분 DIP파이낸싱 제도를 시행. 하지만 대주주의 재산권을 침해할 가능성이 있어 '담보부 신용공여'를 제외해 왔다. DIP파이낸싱이 기존 자금지원 방식과 차별이 되는 점은 '수익창출'과 '채권자 지위' DIP 파이낸싱으로 자금을 대는 은행은 채권자가 아니다.  회생절차와 전혀 관련이 없는 공익채권자 지위로 참여해 지원 목적도 '구제금융' 성격이다. DIP파이낸싱의 관건은 안정된 담보물, DIP파이낸싱은 담보가 확실하지 않은 경우 실행하기 어렵다. 담보는 기업이 DIP 파이낸싱을 해준 채권자에게 갚을 돈이 없을 때는 일반 채권자와 우선순위에 차이가 없게 되는데, 이 때에도 담보등에 대한 권리는 우선적으로 유지된다. 그래서 담보물이 중요하다.(아래 법률 참고.) 법정관리를 맡은 법원 허가를 필요로 한다. DIP 파이낸싱으로 돈을 빌려준 은행 등 금융사는 다른 채권자보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있다. 채무자회생및 파산에 관한 법률은 채무자의 사업을 계속하기 위하여 법원의 허가를 받아 차입한 자금에 관한 공익채권 은 다른 공익채권보다 우선적으로 변제하도록 하였다. ( 180조 7항) 채무자의 재산이 공익채권의 총액을 변제하기에 부족한 것이 명백하게 된 때에는 제179조제1항제5호 및 제12호의 청구권 중에서 채무자의...

채권이 마이너스 금리인데도 사는 이유 / 왜 마이너스 금리 채권을 사는가 왜 마이너스 금리의 채권을 사는가? 영국 일간 파이낸셜타임스(FT)가 얘기한 투자자들이 손실이 보장된 선진국 국채를 사들이는 이유 선택의 여지가 없고 : 기관 투자자들은 아무리 비싸도 일정 부분을 선진국 국채에 투자해야 하는 규정에 묶여 있다. 그래도 차익 실현의 기회가 있으며 :  채권시장 강세 지속으로 매입 당시보다 더 낮은 금리(더 높은 가격)에 채권을 되팔 가능성이 여전히 있다. 대체 자산의 매력이 없다 : 오랜 경기 침체로 기업들이 부실해져 회사채나 주식 등 국채를 대신할 자산의 매력이 크지 않다. 는 세 가지를 꼽았다. Reference 선진국 국채 마이너스 금리 시대...손실 보는데도 사는 이유는 : 국제신문 , 2015-02-09