[부동산] PF 사업

부동산 시행업 개발신탁 저축은행pf / pf / PF 의 모든 것 / PF 란 /


출처 : 부동산 시행업의 모든 것

PF 사업순서

1. 건축도면과 분양가 신청  
2. --> 시공사 선정
• 1군시공사로 책임준공과  적정 건축비를 책정할 수 있는 시공사 선정
• 책임준공은 채무인수방식
3. --> 건축허가 
4. --> 금융주관사 선정 
5. --> 사업 타당성 조사 : LTV, 미분양 LTV 산정
6. --> 선순위, 후순위, 미담확약 선정 
7. --> 분양대행사 선정 
8. --> 청약진행 
9. --> 약정서 : 대주단과 시공사, 시행사 약정
10. --> 기표 
11. --> 분양승인

• 시공사를 신용도가가 낮은 곳을 유치하면 대주단 모으기가 어렵다.
• AA- CJ건설이 시공하면 사업이 AA-등급의 사업이 되고, BB+ 두산건설이 시공하면 사업이 BB+ 사업으로 평가되어 금리 및 모든 비용이 증가한다.
• 금융비용은 최대한 아끼고 이를 판매비에 투자하도록하여 분양률을 높이는 정책을 사용하여야 한다.
• 수지분석은 항상 100% 분양되는 것을 가정하므로 허수이다. 그래서 분양률에 따른 수익률 분석이 중요하다.

항목	세부항목	수수료	비고
금융주관사	시공사 알선	0.50%	시공사 알선 및 협상 (공사비, 공사비 확보 %)
	대주단/미담	0.50%	대주단과 미담확약서 알선
	후순위	0.50%	후순위 알선 (저축은행은 자기자본비율 20% 조건)
	서류	0.50%	약정서, 기타 시공사, 대주단, 후순위등에 대한 IM
	소계	2.00%	위의 항목중 시행사가 직접하는 것을 제외하면 됨.
대주단	금리 및 수수료	5~5.5%	금리 5% 만 적용하는 경우
	All in Cost		금리 4.5%+ 취급수수료 2% (취급 수수료 적용하는 경우, 일반적)
	저축은행	7%	자기자본 20%이상일 경우, 금융주관사, 금리, 취급수수료를 계산하여 사용가능
후순위	금리	7~8%
	취급수수료	7~8%
	저축은행	7%	자기자본비율 20% 만족(취급수수료 + 금리)
중도금	금리	4~5%	법인은 저축은행만 가능
			개인은 신협, 수협, 새마을 금고가 가능하나 동일인 대출한도 있음
			문화 및 집회시설은 구분 분양이 안됨.
	취급수수료	1%	수협, 새마을금고, 신협등 10개이상의 단위조합을 모아야 해서 지급, 에이전트 고용
신탁사		0.2%~0.6%	생보사는 고정수수료 0.2%
회계법인	사업타당성 조사	4~7천만원	50% 받고 PF시 나머지가 일반적이나, 선취하는 경우도 있음
PM용역수수료	FA	1%	금융조달금액의 1%, 고객을 위해 금융비용 절감책임
	PM	1%	매출액의 1%, 금융조달, 분양, 광고, 중도금, 시공사등 사업전반에 책임
분양대행사	분양대행수수료	7~8%	임대수수료 별도로 받지 않는 경우도 있음
	임대수수료	2~3%	전세금 기준(보증금+월세x 100)
자기자본비율	적정	5% 이상	5%이상의 자기자본비율을 인정, 이때 토지예상매매가는 인정하지 않음
LTV	상업시설	40%이하	후순위는 60%이하
	주택시설	50%이하	후순위는 80%이하
미분양 LTV	선순위	50%이하
	후순위	70%이하
책임준공			책임준공기간을 완수하지 못하는 경우, 채무 전액 인수 방식

저축은행 PF

1. 조건
1. 자기자본비율 20% 이상
2. 설계비, 토지비, 및 사업비로 인정될 수 있는 항목만 감안
2. 대출금액
1. 전체 사업비의 80% 한도 대출
2. 공사비의 95% 확보
3. 자기자본비율을 맞추기위하여 공사비를 조정, 20%를 유보한 금액을 공사비로 책정(공사비를 낮추면 자기자본 비율이 올라갈 수 있다.)
3. 시공사
1. 제한이 없다
2. 다만 신용도가 높은 회사
3. 시공능력이 200위이내인 회사
4. 취급수수료 : 없다
5. 금리 : 7.5%~8% 이하
6. 조달금액
1. 3~400억이하가 수월하다.
2. 메인 저축은행이 100억원을 조달하고, 50억씩 4~6개 저축은행이 분담한다.
7. 특징
1. 공사비 저렴
2. 관리형 신탁으로 1,000평 이상을 할 수 있는 유일한 대안
8. 금융주관수수료
1. 2% 이상 (저축은행 8개 정도를 모으므로)

개발신탁

개발신탁의 조건은?

• 토지비는 공사비의 10%
• 사업비는 전체 매출액의 60%이하
• 상가는 취급안하고, 주거형 (오피스텔, 오피스 위주). 오피스텔도 상가는 1층만 하여야 하고, 1층도 시행사 계약금 걸고 분양물로 가져가는 조건.
• 차입형 토지신탁

자금조달은?

• 1순위 : 공사비 100%, 기타 사업비로 대주단을 구성하여 조달
• 2순위 : 공사비를 담보로 ABL(공사비 매출채권 담보부 대출)로 공사비의 10% 조달 가능
• 3순위 : 시공사

토지비가 공사비 10%를 상회하면 어떻게 하나?

• 공사비의 10%로 부족한 부분은 대토신은 블라인드 펀드에서 조달하나 , 수익률이 연 20%
• 요즘은 개발신탁의 경우 증권사를 통한 후순위 조달이 어려워 토지비가 공사비의 15%를 넘으면 불가능하다.

개발신탁 순서는?

1. 약정서 체결, TC제공 : 수지분석, 기타 조건 검토
2. 사전심의 : 분양성 및 자금 조달 가능성, 사전심의 통과하면 대주단 구성
3. 본심의 : 대주단 구성 확정후 최종 심의

개발신탁은 다음 조건인 경우 최적이다.

1. 토지주가 여러명인 경우 : 불협화음이 생길수 있으나, 개발신탁은 건축주가 신탁회사이므로 일단 준공까지 신탁사가 모든 책임을 지고 진행한후, 준공후 6개월에 토지주에게 이익 배분을 하므로 불협화음이 생길 여지가 없다.
2. 토지비가 공사비의 10% : 이경우, 토지비를 신협, 수협에서 공사비 매출채권 담보로 10% 조달이 용이하다
3. 수익율 20% 이상 : 분양이 최대 80%까지 된다고 보고 수익율이 20% 이상 되어야 한다.
4. 주거형 오피스텔 (상가 제외)
5. PF시 과다 공사비가 소요되는 사업
6. 다만 개발신탁은 금융비용이 PF 보다 실제적으로는 낮지 않다. 처음에서는 낮은 듯이 보이나 진행하면서 점점 높아진다. (금리, 이자, 등등)

마지막으로 수수료는?

수수료는 신탁법에 의거 4~5%이다.

수수료는 3단계로 나누어 진다

1. 분양보수 : 총분양대금(부가세포함)의 2%
2. 건설보수 : 직접공사비+감리비+설계비 의 2%
3. 컨설팅보수 : 1+2가 대충 3.7%정도가 나오고 컨설팅 보수라는 항목을 만들어 4~5%정도를 맞추지만 (대주단 구성 난이도에 따라) 일반 시행사에게는 그냥 4%대라고 한다. 하지만 이는 신탁법에 명시되어 있다.

시공사, 분양대행사, 광고대행사 선정방법은?

• 시행사는 추천을 할 수 있고, 선정권한은 신탁사에게 있다.
• 3개 회사를 선정하여 최종 PT 및 견적을 받고 선정한다.

마지막으로 하이브리드 신탁은 어떻게 다른가?

• 신탁법상 청약을 받으면 안된다.
• 그런데 분양이 어떻게 될지 알 수 없는 경우.
• 시행사에게 청약을 받으라고 한다. 아직까지는 개발신탁이 진행된 것이 아니기에 모든 법적인 책임은 시행사에게 있다.
• 어느정도 청약을 받았다고 하면 사업성이 있다고 판단되어, 내부 심의를 통과하기가 용이하고 대주단(공사비)을 모으기도 용이하다

See Also

1. 부동산 개발금융(PF)에 대한 문제 및 개선방안-2009.pdf
2. P2P대출을 통해 부동산PF 상품에 투자시, 리스크 요인을 반드시 점검하세요, 금융위원회 보도자료

References

1. 부동산 시행업의 모든 것