[경제][부동산] 오피스텔 짓고 분양시 세금

분양공급업 / 분양 공급에 대한 세금 / 분양에 대한 세금 처리 / 시행사 입장 세금

오피스텔 짓고 분양시 세금

참고: 이 글은 개인이 오프스텔의 분양권을 샀다가 파는 과정에서 나오는 세금에 대한 이야기가 아니다.

오피스텔을 짓고 분양을 하려 한다고 하면, 그 주체를 우리는 ‘시행사’라고 한다. 이 시행사는 ’개인사업자’가 될 수도 있고, ’법인사업자’ 가 될 수도 있다.

우리나라에서 ‘분양’은 대체로 선분양이다. 즉, 실제건물이 완공되기 전에 물건을 파는 것이다. 그래서 이것을 장부에 인식할 때는 ’중간지급조건부 판매’ 또는 ‘중간지급조건부 예약판매’ 로 잡는다.(아래 ‘부가가치세법시행규칙 제18조’ 참고)

이 시행자는 피분양자(분양을 받는사람)들에게 계약금과 중도금 수령시 세금계산서 등을 발급하게 된다.

회계에서 이 공사와 관련된 ’수익’과 ’비용’을 인식하는 방법은 2가지이다.

1. 공사진행기준
   • 1년단위로 진행된 공사에 따라 ’수익’과 ’비용’을 장부에 기록
   • 법인세법, 기업회계기준을 따르면, 원칙적으로 ’공사진행기준’에 따라 수익과 비용을 인식해야 한다.(ref. 1을 참고하자)
   • 공사진행기준을 적용하기 어려운 상황이 충족되면 ’공사완성기준’을 적용한다.
2. 공사완성기준(completed contruct basis)
   • 공사가 완성되기전까지 수익을 전혀 인식하지 않고 있다가, 완성된 시점에 ’수익’을 전액 인식하는 방법

부가가치세

오피스텔은 기본적으로 ’주택법상 주택’이 아니라서, 부가가치세 면세대상은 아닌듯 하다.[ref. 3] 그래서 물건을 팔면 부가가치세를 납부해야 하듯이 ’오피스텔’을 팔면(분양하면) 부가가치세를 납부해야 한다. 그러니 당연히, 오피스텔을 팔때 부가가치세를 오피스텔 분양가에 포함시켜서 분양해야 한다.

법인세

개인사업자인경우는 그냥 ‘소득세’를 지불하면 될 것 같다. 법인인 경우는 인식된 수익에 대해서 매년 ’법인세’ 납부를 하면 될 듯 하다.

부가가치세법시행규칙 제18조

from 제18조(중간지급조건부 재화의 공급) | 부가가치세법시행규칙:

제18조(중간지급조건부 재화의 공급) 영 제28조제3항제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2019. 3. 20.>

1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날 또는 재화를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우

2. 「국고금 관리법」 제26조에 따라 경비를 미리 지급받는 경우

3. 「지방회계법」 제35조에 따라 선금급(先金給)을 지급받는 경우

Reference

1. 200억 줘도 안 팔아 인수제안 거절…모텔 주인 배짱부린 이유 | 한경닷컴, 2022-10-10
2. 상가(오피스텔)분양공급업 수익인식방법 : 네이버 블로그, 2020-03-31
3. 오피스텔 시행사의 부가세전쟁 : 네이버 블로그, 2021-01-14