[경제] 서울 오피스텔 수익률 하락 원인

서울 오피스텔 수익률 하락 원인

1. 공급의 증가
2. 수요의 한계
3. 전월세 전환율의 하락

공급의 증가

2011년 부터 공급이 증가했다. 공급이 증가한 이유는 은행이자가 낮아서 소액으로 비교적 안정적인 수익을 낼 수 있다고 알려진 오피스텔 시장에 투자자가 몰려서, 공급이 따라서 늘어났다.[ref. 1]

소형 주택 공급을 늘리기 위한 규제 완화

1. 현행 건축법상 오피스텔은 ‘업무시설’임에도 소형 주택 공급 확대 차원에서 지속적으로 관련 규제를 완화해옴.[ref. 3]
2. 바닥난방 허용범위 확대 등 구조적으로 주거 기능을 대폭 확대해준 것은 물론 지난 2010년에는 ‘준주택’으로 지정, 사실상 주택의 범주에 포함시키면서 저리의 정부정책자금인 국민주택기금까지 지원.[ref. 3]
3. 국토교통부에 따르면 2011년 이후 지난해 말까지 오피스텔·고시원 등 준주택에 지원된 국민주택기금은 총 2,172억원에 이른다.[ref. 3]

서울 오피스텔 분양(자료, 부동산 114)

• 2005~2010년 : 연간 600~5,000여실 분양
• 2011년~ : 연간 10,000여실 분양
• 2015년: 14,000여실 분양
• 2016년: 19,000여실 분양

수요의 한계

• 1인 및 소형가구 수요가 한계
• 대체재도 증가 : 대체재 관계에 있는 도시형 생활주택이나 소형 빌라 등도 증가

전월세 전환율의 하락

아파트 전세시장의 안정 -> 오피스텔의 전세시장도 따라서 안정 -> 월세 수요자 감소 -> 전월세 전환율의 하락(월세 가격의 하락)

2016년 11월: 6.97%
2017년 3월 : 6.79%

대출을 이용한 투자의 위험요소

• 수익형 부동산의 원리금 분할상환에 따른 비용 증가
• 금리 인상
• 공급증가로 공실 위험

위의 증가분만큼 임대료가 올라준다면 괜찮지만, 지금 상황은 그렇지 않다.

투자하기 전에 확인해야 할 점

• 월세계약이 꾸준한 곳
• 공실이 없는 곳
• 금액 대비 임대료

References

1. 오피스텔 공급 급증…임대수익률 5% 위태, 헤럴드 경제, 2017-04-03
2. [월간] KB주택가격동향 ( KB부동산 \| 통계 \| [월간] KB주택가격동향 ) > (월간)KB 주택가격동향_통계표(2017.03) > 35. KB 오피스텔 통계
3. [공급폭탄에 떠는 오피스텔] '손해나도 팔자' 오피스텔 급매 쌓이는데...미분양 파악도 '깜깜', 2017-03-20