[경제][부동산] 상가투자 하기전에 알아두면 좋은 점

작성자: koosal - 3월 08, 2020

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상가투자 하기전에 알아두면 좋은 점

경매를 이용하자.
- 상가 분양 받으려면 분양가의 절반의 현금이 필요하다.
- 경매를 이용하면, 낙찰가의 80% 대출 해 준다.
- 여기에 보증금이 끼면, 훨씬 저렴하게 살 수 있다.
- 분양가는 호가와 같은 것이고, 조작도 가능하니 믿을 수 없다.
- 하지만 경매가는 감정가이다.
매출이 일어나는 원리에 입각해서 상가분석을 해야 한다.
원룸, 호텔, 오피스 가 편의점 매출에 영향을 준다.
메인골목 뒷골목이 더 잘되는 케이스도 있다. 담배피는 사람들은 뒷골목에서 피기도 하고, 직장인들이 밥먹으러 뒷 골목으로 가기도 하니까.
그 자리에 맞는 입지 분석이 필요하다.
유효수효가 2000세대
가성비가 중요
1층상가는 과도하게 비싼것이 많으니, 조심하자.
시세보다 싸게 사는 것보다 성공할 수 있는 입지를 사는 것이 중요
부동산에서 매매나온 것을 보지말고, 지도를 보고, 좋은 입지를 파악하고, 부동산 중개인에게 이 부위에 해당하는 상가가 나올때 연락주세요. 이런식으로 여러곳에 문의를 해둔다.
- 가격은 싸지 않지만, 실패율은 낮다.
- 지도 보고, 예상동선을 예상하고, 이중에 가장 좋을 것을 찾아서 그 곳에 해당하는 상가가 나오면 연락을 달라고 한다.

편의점의 경우
- 유동인구로 보면 파악이 안된다.
- 독점할 수 있는 세대수가 얼마인지 파악한다.
- 주위의 모텔, 상가등의 세대수.
점주가 73%, 추가 2% 지원
최저임금의 상승
프랜차이즈 손익분석.xlsx
그래서 일매출 200만원 이상이어야 내가 알바하는 것보다 나은 수익이 된다.
연매출이 100만원이 나오는 건물의 가격이 1000만원이고(A), 연매출 1000만원이 나오는 건물의 가격이 1억원이라면(B), B는 월세를 낮추면 오겠지만, A는 월세를 낮춰도 들어오지 않는다. 즉, 매출을 보장해 줄 수 있는 상가가 의미있다.
임대료가 올라야 상가가격이 올라간다.
역세권의 효과가 나오려면, 역간의 거리가 멀어야 하는데, 경전철은 역간의 간격이 짧다.
동선의 변화가 가져오는 세대수가 1천세대 이상이면 의미가 있다.

항목	gs25	베스킨라빈스 31	파리바게트	투썸등 커피점	이디야
인테리어	본사100%	약6천만원	평당 250만원(30평기준)	평당 250만원(40평기준)	평당 225만원(15평)
시설/집기	본사100%	약7500만원	약1억5천만원	약1억3200만원	약4900만원
보증금	200만원	800만원	1천~2천만원	500만원	1천만원
가맹비 및 교육비	700만원(VAT 별도)	500만원	950만원	2천만원	700만원
개점준비비	1250만원	약1.4억~1.55억	1350만원	1050만원	-
총투자비용	임차비용 + 2220만원	임차비 + 약 1.5억	임차비용 + 2억 3천만원 이상	임차비용 + 2억 4천만원 이상	임차비용+약5550만원