[부동산] 상속시 기준시가와 현재시세 중 어느 것이 유리한가?

상속세와 재산가액 시가 / 상속세 시가 기준 / 시가 평가 방법 /상속시 재산가액 산정방법 / 상속시 절세

목차

1. [경제][세금] 부동산 증여 상속
2. [경제] 양도소득세 관련 세금 정보
3. [부동산] 상속시 기준시가와 현재시세 중 어느 것이 유리한가?
4. [경제][세금][부동산] 부동산 관련 세무
5. [경제][세금] 손주에게 증여
6. [경제][세금] 가족간의 금전대여

상속세

• 사망 당일 현재 피상속인이 소유한 재산을 파악
• 그 재산가액에 대해 과세
• 상속의 경우 재산 매각 등 실제 거래가 발생하지 않았기 때문에 해당재산의 시가를 파악하기 어렵다.

• 아파트의 경우 어느 정도 객관적인 시세가 형성되어 있다.
• 하지만 단독주택이나 토지 등 대부분 부동산은 객관적인 시세 파악이 상당히 어렵다.
• 따라서 단독주택 등에 대해서는 통상 ‘보충적 평가가액’으로 재산을 평가해 상속세도 신고한다.

상속세와 증여세를 산정할 때 시가

상속개시일 전후 6개월(1년범위) 이내에 발생되는 4가지의 유형에 대해 이를 시가로 보아 재산평가액으로 삼고 있다.

4가지 유형

1. 매매
2. 수용
3. 경·공매
4. 감정가액

상속개시일이 7월 1일이라고 할 때 상속개시일 전후 6개월이라고 하면 1월 1일과 다음해 1월 1일까지라고 할 수 있다. 

• 이 기간 내에 당해 상속재산이 매수 또는 매도된 경우 --> 그 거래가액이 시가
• 당해 상속재산과 동종 유사한 부동산이 해당 기간 내에 거래된 경우 --> 그 거래사례가액을 시가로 보아 재산을 평가.
• 그 재산 또는 동종 유사한 재산이 수용이나 경·공매된 경우 --> 해당 가격이 시가
• 둘 이상의 감정평가법인으로부터 감정평가되어 감정가액이 있는 경우 --> 해당 감정가액이 시가

상속받은 부동산을 처분해 상속세를 낼때

상속이 개시되고 6개월 이내에 상속받은 부동산을 담보로 대출 등을 하려고 재산을 감정평가한다면 그 감정가액이 상속재산의 과표가 될 수 있다.

부동산을 처분해 상속세를 낸다고 하자. 해당 부동산이 상가라면 상속재산의 평가는 기준시가로 신고할 수 있다. 그런데 상가를 상속 개시 후 6개월 이내에 매각해 실거래 매매가가 확인되는 순간 기준시가는 무시된다. 비록 기준시가로 신고했다고 하더라도 실거래가액과의 차이에 대해 추가적인 상속세가 과세된다.

그러므로 기준시가로 신고하고, 상속세는 대출등을 활용해서 세금을 내는 것이 합리적이다.

기준시가로 신고하는 것이 유리한 경우

기준시가로 재산을 평가하는 것이 유리한 경우는 향후 해당 부동산을 처분할 때 비과세 또는 세금을 감면받는 부동산일 때다.

현재 시세로 상속받는 것이 유리한 경우

기준시가로 상속재산을 평가할 경우 취득가액이 시가에 비해 현저히 낮게 평가돼 거액의 양도차익이 발생하고, 결국 많은 양도소득세 부담이 발생.
즉, 나중에 매매를 할 생각이고, 상속세와 양도소득세중에 상속세가 낮은 경우라면, 높은 가격으로 상속을 받는 것이 낫다.

References

1. "상속 임박한 부동산 함부로 팔면 세금 폭탄" - 조선닷컴 - 땅집고 > 원포인트 레슨