이코노 썰탕 Econo Ssul-tang

기관투자자의 종류 뮤추얼펀드 헤지펀드 은행 보험회사 연기금 및 퇴직금펀드 대형 브로커 회사(증권회사)의 펀드매니저 출처 : 절대로 배당은 거짓말 하지 않는다.

헤지펀드 가입전 알아야 할 사항 / 헤지펀드에 대한 상식 / 헤지펀드 / hedge fund / 전문투자형 사모펀드 헤지펀드(전문투자형 사모펀드) 현황 헤지펀드 운용 업체 상황(2016년 11월) 2016년 헤지펀드 운용이 가능한 업체는 모두 163개 신규 등록 : 36개(2015년 2개, 2016년 34개) 투자자문사에서 전환한 자산운용사 : 35개(2015년 4개, 2016년 31개) 운용사 겸영 증권사 :  5개 기존 자산운용사 : 87개 2016년에 헤지펀드 운용사 설립이 늘어난 이유 자본금 기준 하향 : 자본금 기준이 기존 60억원에서 20억원으로 줄어듬 허가제 --> 등록제 2015년 11월부터 금융위의 기존 운용사 허가제가 등록제로 전환. 그래서 별도 인가 업무를 거치지 않아도 된다. 금융위가 2016년 5월 금융그룹 내 복수 운용사 설립을 허용 --> 자회사 방식의 운용사가 증가 트러스톤자산운용의 트러스톤에이엠지 메리츠금융그룹의 메리츠부동산자산운용 2016년 8월부터 증권사도 헤지펀드 운용업이 허용 헤지펀드 운용업이 허가된 회사 헤지펀드 운용사 기존 자산 운용사 증권사 헤지펀드 특징 투자자 49명 이하 : 49명 이하의(최소가입 금액 1억원 이상) 투자자가 참여 투자자수 산정시 "일반투자자 + 전문투자자" 의 수가 49 인 이하[ref. 6] 기관투자자는 제한이 없다. 헤지펀드는 49인 룰에 따라 전문투자자가 아닌 개인투자자는 49인까지만 모집가능.[ref. 3] 49인을 최종 청약한 사람수가 아닌 '투자를 권유했던 사람 수'로 계산.[ref. 3] 그래서 헤지펀드 당 실제 투자자는 49인이 되지 않는 경우가 많음.[ref. 3] ‎49인 이상 투자를 권유할 경우 공모펀드가 된다.[ref. 3] ref. 5 (제도개선 방향, 2018.09.27) 사모펀드 투자자수를 현행 49인이하...

발표난 후에 변동되는 것은 반영하지 않는다. 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가한다.[ref. 1] 토지로 보상받는 경우 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 당해 사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받을 수 있다. 이를 흔히 ' 대토보상 '(Land provision compensation) 이라 한다.[ref. 1] 단 ’07.10.17이후 대토보상계획을 공고하는 사업부터 1인 1필지만 가능하며 1인당 지분이 주택용지의 경우 330㎡, 상업용지의 경우 1,100㎡를 초과할 수 없다.[ref. 1] 보상금액이 이를 초과하면, 초과하는 부분은 현금으로 지급된다.[ref. 2] 협의양도인 택지공급[ref. 4] 처음 평가했던 가격에 토지를 팔면 이 사람을 ‘협의양도인’ 자격을 준다. 협의양도인이 되기 위해서는 1,000㎡ 이상의 토지를 가지고 있어야 한다. '협의양도인'은 새롭게 조성되는 '신도시의 단독주택용지를 우선 구매할 수 있는 권리'( 우선분양권 ) 를 받게 된다.  이건 '대토보상'과는 다르다. 대토보상은 '보상금' 대신에 받는 것이지만, 이것은 '보상금'을 받고, 보상금을 보존해주는 느낌으로 '우선분양권'을 추가로 주는 것이다.  '단독주택용지'이기 때문에 단독주택만 지을 수 있다. 보상금도 받는다. 우선 분양권 토지크기에 상관없이 한사람에 한장 받을 사람이 많으면 추첨으로 대상자를 뽑는다. 시흥지역의 부동산업계 관계자는 “예전엔 아파트 분양권이 인기가 있었지만 요즘엔 전원주택 형식의 깔끔한 단독주택을 지을 수 ...

주택분양보증 주택분양보증은 말그대로 "주택분양"을 보증하는 것이다. 이것은 아파트같은 주택을 완공하기 전에 미리 분양하는 '선분양' 제도에서 필요한 제도이다. 선분양은 요새 "크라우드 펀딩"처럼 주택도 안지어졌는데 돈부터 내는 것이다. 그러면 주택구입자는 돈은 내놓고 물건은 2년후에나 받아보게 된다. 그런데 이 사업자가 부도가 나는등의 이유로 주택을 완공하지 못하면 이 사람들은 이 사업자에게서 돈을 돌려받아야 하는데, 부도가 났거나 했다면 이미 이 사업자에게 돈이 없을 수 있다. 결국 돈만 날리는 결과가 나올 수 있다. 이런 피해가 있어서 정부에서 이것을 막고자 "주택분양 보증"이라는 것을 만들고, 아파트같은 공동주택을 선분양 할 때는 반드시 주택분양에 가입하도록 했다. 「주택법」 제 76조에 의거 공동주택을 선분양하는 경우 대한주택보증의 주택분양에 반드시 가입하도록 제도화 「주택법」시행령 제 10조에서는 “사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 주택 분양(사용검사 및 소유권 보존등기 포함)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증”으로 규정 신청 시점 이 주택분양 보증은 '시공사'가 보통 '입주자 모집 공고' 를 하겠다고 관할 관청에 승인을 해달라고 신청을 하게 되는데, 이 때 '주택분양보증서' 를 반드시 첨부해야 한다. 시공사가 "대한주택보증" 에 "주택분양보증을 해달라고 신청하면, 대한주택보증은 이 시공사에게서 '보증료'를 받는다. (보증료 산정방법은 ref. 3 을 참고하자.) 보호 방법 그리고 이 사업부지에 대해서 '금지사항등기' 또는 '회사에 신탁등기' 를 한다. 그러면 회사에 문제가 생겨도 함부로 다른 채권자들이 이 사업부지를 손댈 수 없다. [ref. 4] ...

#재무비율, #재무레버리지, #이자보상배율, #재무레버리지의 의미, #이자보상비율의 의미, #재무레버리지와 이자보상배율의 의미 차이 재무레버리지, 이자보상배율 영업이익 재무레버리지 = ------------------- (영업이익-이자비용) 이 값은 비율을 보기 위한 값이기 때문에 역수로 봐도 그 의미가 크게 다르지 않다. 개인적으로는 역수로 보는것이 이 재무비율의 의미를 이해하기 쉽다고 생각한다. 1 (영업이익-이자비용) ------------- = ------------------- 재무레버리지 영업이익 "영업이익에서 이자비용을 제외한 금액"이 영업이익의 몇 퍼센트 정도 되는가 를 이야기 해준다. 즉, 내가 돈을 빌린 비용이 많은지 여부를 판단할 수 있다. 사실 이것을 판단하기 위해서는 어쩌면 아래식이 더 나을 수 있다. 1 이자비용 ------------- = ------------------- 이자보상배율 영업이익 이자보상 배율과 재무비율의 차이 결국 "이자보상배율" 이나 "재무비율"은 같은 이야기를 해준다. 그런데 굳이 따로 쓰는이유는 아마도 관점을 명확히 하기 위함인듯 싶다. 다시말하면, 이자보상배율은 이자를 갚는데에 문제가 있는지 여부를 판단해서 기업의부도위험을 측정하기 위한 관점이라면, 재무비율은 기업의 부도위험보다는 기업이 이익이 얼마나 견실한지, 기업이 벌긴하는데 그 버는 돈이 이자비용으로 전부 쓰이는건 아닌지, 실제로 잘버는 것인지에 대한 관점인 것이다. 개인적으로 여러개의 재무비율을 머리에 기억하는 것은 불편하다. 그러니 이런 식의 관점을 이해하고 사용한다면 좀 더 쉽고 정확하게 재무제표의 의미를 이해할 수 있지 않을까 생각한다.

은행 재무 제표 / 금융회사 재무제표 예치금 대출채권 예수부채 차입부채 from: ref. 1 예치금 금융회사가 위험에 처하 면 고객들이 돈을 돌려받을 수 없게 된다. 이런 경우를 대비 해서 금융당국에서 금융회사에게  일정금액 을 '한국은행' 이나 다른 은행에 예치하도록 하고 있다. 이 금액이 "예치금"이다. 이 금액은 대외환경이 안좋으면 금융당국이 "예치금을 늘려라" 할 수도 있다. 그러면 당연한 이야기지만 대출할 돈이 줄어들게 된다. 이 예치금은 위의 재무제표에서도 보이듯이 ' 대여금 및 수취채권 ' 항목에 들어가 있다.(물론 은행마다 다를 수 있다.) 그래서 주석을 확인하면 아래 처럼 예치금이 얼마인지 확인할 수 있다. from: ref. 1 대출채권 대출채권은 대출에 대한 채권, 즉 "내가 너에게 대출해줬고, 나중에 내가 너에게 받을 돈이 있다" 를 얘기하는 증서이다. 물론 받을 돈에는 이자가 포함된다. 즉, 이 대출채권이 많다는 이야기는 은행이 '돈'을 고객에게 많이 빌려줬다는 이야기다. 돈을 많이 빌려줬다면 당연히 받을 이자도 많아진다. 대체로 은행은 자산에서 이 "대출채권" 의 비중이 높다. 즉, 은행의 주 수익원이라는 이야기다. 위의 광주은행 의 재무제표를 보면 약 78%의 비율 을 차지한다. 예수부채 예수부채란 은행, 중권 등의 금융회사가 불특정 다수를 상대로 조달 한 자금이다. 주요자금 조달원 이다. 다시 말해 가계가 은행에 예금 을 하거나, 증권사에 계좌 를 개설하고 돈을 맡기면 이게 금융회사의 재무상태표에 예수부채 로 잡힌다.( 보험사의 경우 에는 책임준비금 ) 금융회사 입장에서 예수부채는 많을수록 좋은 것 이다. 예수부채가 많아야 금융회사는 더 많은 돈을 기업이나 가계에 대출 해주거나, 유가증권에 투자 할 수 있다. 대...

#미청구 공사 #미청구공사란 # 미청구 공사란 #미청구 건설사의 미청구 공사 미청구 공사는 "청구하지 못한 공사" 란 뜻이다. 즉, 건설사가 공사를 진행했음에도 불구하고 발주처에 청구하지 못한 비용을 뜻한다. 실제로 발주처에 청구자체를 못하는 것은 아니지만, 청구를 해도 발주처에서 정해주는 대로 대금을 받아야 하기 때문에 그렇다. 예를 들면 아래와 같은 경우가 가능하다. 건설사 : "우리들이 50% 정도 공사를 했으니, 50%에 해당하는 5,000억원을 주시오." 발주처 : "너희들이 공사를 50% 진행했다고 하지만, 우리가 보기에는 40% 정도된 것 같으니, 우리는 40%에 해당하는 금액인 4,000억원을 지급하겠다." 이 때 건설사는 50% 공사를 한다고 5,000억원을 사용했지만, 4,000억원밖에 받지 못했다. 그래서 이 받지 못한 1,000억원을 "미청구 공사"로 장부에 기재하는 것이다. 미청구 공사의 발생이유 여러이유가 있겠지만, ref. 2 의 글로 보면, "발주처와 건설사의 진행율을 인식하는 방법이 다르다" 는 점이 이유인듯 하다. 예를 들어 발주처가 건물 10개를 지어달라고 했다면, 발주처의 입장에서는 건물이 어느정도 지어져야 공사가 진행됐다고 인식하게 된다. 그러나 건설사는 보통 "EPC 계약(엔지니어링, 기자재조달, 건설을 한꺼번에 제공하는 계약)" 을 맺은 경우가 많고, 이런 경우 설계가 끝나는 시점에 이미 10% 정도 진행됐다고 인식하고 회계장부에 10%에 해당하는 금액을 매출로 계상한다. 그러므로 일정시점까지 건설사는 청구도 하지 않고, 계속 미청구 공사만 쌓이게 된다. 그러다가 건설이 어느정도 되면서 이 미청구공사 대금을 청구하게 된다. 그래서 좀 보수적인 건설사(대림 등)는 그래서 공사(contruction)가 시작하고 부터 매출을 인식하기 시작한다. 미청구 공사는...

한국선박회사 구조 아래 그림에서 "투자자" 부분이 "한국 선박회사" 가 된다. 기존의 투자자와 다른것은 '해운사에 대한 증자 참여' 이다. 자세한 내용은 ref. 1 을 참고하자. References 한국선박회사 설립=현대상선에 1조원 쏘는 것(종합) - 머니투데이 뉴스 , 2016-10-31 ::::KSF 선박금융주식회사:::: , 

미분양담보대출확약(미담확약) "미분양 담보 대출 확약" 은 미분양이 생길때 미분양을 담보로 대출을 해주겠다고 확약해주는 것이다. 그래서 "미담확약" 은 일종의 지급보증이다. 준공 이후 미분양 물량이 생기면 금융사가 미분양 물량을 담보로 시공사에 자금을 대출해주거나  공사비 및 금융 원리금 지급을 보증 해주기로 약속하는 것이다. 증권사 금융사는 확약서 발급의 대가로 수십억원의 수수료 를 챙긴다. 하지만 만약 미분양이 생기면 그 리스크 전체를 금융사가 져야 한다. 과거 저축은행들이 도맡았던 건설시장의 "브리지론"이 대규모 부실사태와 당국의 규제 강화로 사실상 시장에서 사라지자 증권사들이 미담확약이라는 유동화 기법으로 이를 대체해 돈을 벌어온 것 미분양 발생하면 미분양이 발생해서 "미담확약"을 받아갔다면, 금융사가 담보로 잡힌 부동산을 '한국자산신탁' 등과 함께 공매처리하게 된다.[ref. 1] 제 값에 팔리지 않아서 채권금액보다 낮게 팔리면, 선순위, 중순위, 후순위 순으로 대출금을 변제받는다. 담보를 이용해서 선순위로 400억원, 중순위로 100억원, 후순위로 200억원을 대출을 받았다면, 최소 미분양 물량을 팔아서 700억원을 벌어야 모든 채무자가 변제를 받을 수 있다. 그렇지 않고, 만약 300억원에 팔린다면, 선순위 100억원, 중순위 100억원, 후순위 200억원을 떼이게 된다. References [단독]메리츠·HMC 등, 미분양에 620억 물렸다…증권사 '대출 확약' 폭탄 - 머니투데이 뉴스

아래 글은 ref. 1의 내용을 정리했다. 상가건물 임대차 보호법 아직 혼선이 많다 재산권 보호라는 입장 vs 권리금 보호라는 입장이 충돌한다. 재판부에서는 다양한 가능성을 고려해서 판단을 하는데 조정으로 끝나는 사례도 많다. 권리금 자체가 명확하지 않아서, 법으로 기준을 정하기가 어렵다. 아직 판례가 많이 쌓이지 않았다. 2015년 5월에 시행 민사 소송은 판결이 나려면 6개월 ~1년이 걸린다. 요즘 1심판결들이 나온 수준이다. 그래서 실무상으로 보호받는지 여부에 대해 아직 불분명하다. 법원의 권리금 산정 법원에서 권리금에 대한 권리금의 경제적 가치를 객관적으로 산정하기가 어려워서 감정평가사의 감정 동종업종에서 받는 권리금 영업매출규모 등 을 보고 객관적인 감정금액을 정해서 권리금을 산정을 한다. "권리금 소송의 핵심은 감정평가다"라는 말이 있을 정도다. 감정평가가 중요해 졌다. 임대인의 권리금 해소 방해 임대인은 권리금 해소를 방해하면 안된다. 방해하면 손해배상을 해줘야 한다. 방해하는 사례중 하나가 주변에 비해 현저히 고가의 월세를 요구할 경우 이다. 주변에 비해 현저히 높은 월세를 요구해서 신규 임차인을 거절하는 경우에는 손해배상을 주게되어있다. 현저히 고가란 몇 프로(%)가 오른 가격이라고 정해지진 않았다. 상황에 따라 달라진다. 주변시세, 경제상황등 여러가지를 고려한다. 주변시세를 고려하기 때문에 주변시세가 그정도로 올랐었다면 권리금 해소를 방해하는 것으로 보지 않는다. 임차인이 잘못해서 계약이 해지되는 경우 아래의 경우에는 권리금을 해소하는 권리를 보호하지 않아도 된다. 월세를 3개월이상 연체하거나 허락없이 전대를 하거나 건물을 파손하거나 임대인의 의무기간은 3개월 임대인이 권리금을 보호해줘야 한다 라고 하고 있지만 그 의무기간은 계약기간 전 3개월이다. 그 안에 권리금을 준다는 임차인이 정해지지 않았을 때는 권리금을 ...

채권 매입 방법 직접 채권 구입 거래 : 장외시장  최소단위 : 100억원 단위 주로 기관들이 이용 은행, 증권사가 구입한 채권을 구입 장외시장에서 직접 채권을 구입하지 못하는 경우 해당 금융기관이 보유한 채권을 매입 해당 금융기관이 보유하지 않은 채권은 매입할 수 없다. 원하는 채권을 보유한 증권사나 은행을 찾아가서 매입해야 한다. 한국 거래소 장내시장에서 구입 2014년 3월에 기존의 소매 채권시장 + 일반 채권 시장을 통합 매매수량 기준을 낮춤 : 10만원 --> 1000원 HTS 를 통해서 이용 가능 References 낯선 채권, 쉬운 투자… 주식처럼 HTS 거래되네 , 2014-10-27

부산 해운대 엘시티 개발 관련 정보 / LCT 엘시티 개발[ref. 1] 1990년대 중반 미포에 자리한 옛 국방부 땅을 대상으로 한 부산시의 종합해양온천지구 개발 구상에서 시작[ref. 1] 2007년 11월 부산시와 부산도시공사가 민·관 협력사업(민간자본유치) 방식의 사계절 체류형 리조트 개발 사업으로 변경[ref. 1] 최초공모 조건 부산시는 당시 민간사업자를 공모 부지 앞쪽 건물외에는 높이제한 없음 : 민간의 창의성을 발휘한 사업구상을 위해 부지 앞쪽 건물높이 60m 제한 : 부지 앞쪽에는 바다 조망권을 해치지 않도록 허용 가능 시설종류: 관광시설용지에 적합한 것이면 모두 허용 허용 불가 시설 : 주상복합 아파트를 포함한 공동주택 등 이 같은 제한은 민간사업자 선정 후 경제성 부족 논란 끝에 여러 차례 사업계획이 변경되면서 하나씩 유명무실해졌고, 결국 지금의 설계로 바뀌었다.[ref. 1] 부지 :  처음 : 민관협력사업으로 추진될 당시 옛 국방부 부지 등 5만10㎡ 현재 :  옛 국방부 부지 + 옛 한국콘도 + 주변 지역으로 확대 옛 한국콘도, 옛 국방부 땅(군 물자 하치장) 등을 포함한 미포지구 6만5천㎡에 건설 구글지도로 보기 :  https://goo.gl/maps/bKMnpWvNXtM2 이 과정에서 지역시민단체가 '특혜 의혹'을 제기해 논란을 빚었고, 보상을 둘러싼 비리 의혹도 터져 검찰 수사를 받기도 했다. 시행사 : 청안건설 [ref. 2] 시공사 : 포스코건설이 책임시공 완공 : 2019년 완공 예정 건물 : 101층짜리 1개 동 + 5층짜리 주거타워 2개 동으로 건설 자금 : BNK 금융그룹 부산은행 등 금융권이 1조7천800억원에 달하는 자금 조달을 책임 2조7000억원 규모의 엘시티 건설 사업[ref. 2] 분양 지난해 10월부터 시작된 공동주택(아파트) 엘시티 더 샵 분양 3.3㎡당 평균 분양가가 2천730만원...

분양권 전매하기 전에 알아둬야 할 점 / 분양권 프리미엄은 가치가 있는가. 분양권 가격과 분양권 실거래가 아래는 ref. 1 의 내용을 정리한 것이다. 정보 : 부동산정보업체 리얼투데이와 국토교통부 실거래가 시스템 대구 수성구 황금동 '힐스테이트황금동' 84㎡(이하 전용면적) 올 들어 40건의 분양권(입주권 포함)이 거래 재건축 아파트 분양날짜 : 2015년 9월 일반공급 : 전체 782가구 중 197가구(197/782) 평균 청약 경쟁률 : 1순위에서만 12만2563명이 청약(622대 1) - 2015년 가장 높은 아파트 평균 청약경쟁률 경쟁률이 발표되자 84㎡ 예상 웃돈이 1억5000만원 내외로 알려짐 분양권 가격 : 한 채당 4억2850만원에 분양(84㎡, 8층) 분양권 실거래가 :  2016년 10월, 4억6612만원에 실거래(84㎡ ) 입주권이 2016년 9월 4억 8700만원에 거래 된 것이 최고가(84㎡ , 25층) 4억 2850만원 --> 4억 6612만원 경남 창원 의창구 '용지더샵레이크파크' 84㎡형 평균 청약 경쟁률 : 423대 1 1년동안 분양권 거래량 : 9건 분양날짜 : 2015년  분양권 가격 : 5억2120만원(4층) 분양권 실거래가 : 2015년 7월, 5억 3693만원(4층) 오히려 분양가보다 낮은 가격에 거래되기도 했다. 게다가 계약한 지 1년 이내에 분양권을 파는 사람은 지방소득세를 포함해 양도차익의 55%를 내야 해서 전매 차익은 훨씬 더 줄어듬 5억2120만원 --> 5억 3693만원 부산 수영구 '부산광안더샵' 84㎡ 분양 날짜 : 2015년 청약경쟁률 : 2015년 청약경쟁률 상위 3위 분양가 : 3억5350만원에 분양 분양권 실거래가 :  최고 4억8000만원 3억5350만원 --> 최고 4억8000만원 Re...

우리나라의 주택 PF 대출[ref. 1] "시공사 지급보증"에 기반하여 은행 대출이 이뤄지는 독특한 구조 PF금리는 1금융권 4～8%, 2금융권 10%대로 다양하며,  시공순위 20위 이하는 시공사 연대보증만으로는 PF 대출자체가 극히 제한적. PF 대출에 대한 금융기관의 불공정 행위 중도 강제 상환 : 목표 분양률을 미달하면, 빌려간 돈의 일부를 상환하게 한다. 조건 변경 수수료 : 기존의 약정을 변경하면, 조건을 변경하는 것에 대한 수수료로 추가금리를 요구한다. 공사비 유보 : 분양률이 저조하면, 돌려받을 돈을 확보한다는 명목으로 공사비 지급액을 줄인다. 사업기간 이자 유보 : 전체 사업기간의 이자를 별도 계좌에 예치(?) 할인 분양 권한 양도 : 금융기관에 할인분양 여부 및 할인 분양가 결정 권한을 양도한다. 공사비 상승분 지급 유예 : 공사비 상승분에 대해 사업종료 후 지급 시공사 및 하청업체  PF대출금을 사업종료 이전에 분할상환을 해야 함 분양대금이 입금되면 우선 원리금을 상환하고, 남은 금액으로 공사비 충당 하도급업체의 공사대금 못받음 지연 은행 대출 (외상매출채권 담보대출) 로 받음 외상매출채권 담보대출 : 시공사가 '어음' 같은 것을 써주면, 이것을 은행에 담보로 주고 돈을 대출받는 것 시공사 (원청) 가 ‘외담대’ 원금을 만기 미결제할 경우 (시공사 부도 등)  하도급업체에 대출금 상환 의무가 있다. 표준 PF 대출 추진 배경 : 2014년 경기 침체로 은행들이 '시공사'의 지급보증을 기피하고, PF 대출을 대폭 축소 해서 부동산 경기가 살아나지 않아서 시행 대한주택보증의 PF보증 사업장에 대해 이 같은 내용의 ｢표준 PF대출｣ 제도를 2014. 6. 2(월) 보증 신청 접수분부터 시행 표준 PF 대출은 주택도시보증공사가 보증해 시행사가 대출금을 갚지 않으면 주택도시보증공사에서 ...

청약경쟁률의 의미 / 청약경쟁률에 대해 알아야 할 점 / 아파트의 청약경쟁률을 제대로 파악하기 위해서 알아야 할 점 건설사의 청약 경쟁률의 꼼수 한 단지를 '당첨자 발표일자' 가 다르게 해서 여러번 분양 일단 이런 꼼수가 가능한 이유는 '중복 청약'이 가능하기 때문이다. 즉, 한사람이 여러개에 청약을 할 수 있다는 이야기다. ref. 2 에 보면 '이중당첨' 에 대한 이야기가 있다. 이중당첨 제한 사항 동일계좌로 2주택 이상에 청약한 경우 모집공고상의 당첨자 발표일자가 가장 빠른 주택을 당첨주택으로 하고, 후 당첨주택은 당첨을 취소합니다. 당첨자 발표일자가 동일한 주택에 이중 당첨된 경우에는 둘 다 취소합니다. 즉, 당첨자 발표일자가 같지 않은 주택에 대해서는 여러개를 청약해도 문제될 것이 없다. 이런 점을 건설사가 이용하는 것이다. 한단지내에서도 블록 단위로 쪼개서 당첨자 발표일자를 다르게 하고 1, 2, 3 군으로 나눠서 분양한다.[ref. 1] 평형쪼개기 청약 경쟁률은 각 평형별로 집계가 된다. 이것을 이용해서 건설사는 '평균 청약 경쟁률' 과 '최고 청약 경쟁률' 을 올린다. 방법은 아래와 같다. 인기가 좋은 소형평면 위주로 주택을 구성한 후에 이 주택들의 평면을 A,B,C,D,E,F 등으로 여러가지로 만든다.[ref. 1] 인기가 좋을 듯한 평면은 1~2가구만 공급해서 최고 경쟁률을 높인다.[ref. 1] 이러면 각 평형별로 청약 경쟁률이 집계된 후에 '평균 청약 경쟁률' 을 계산할 때 평균이 상승하는 효과가 있다.[ref. 1] 통장작업 분양대행사 관계자들이 자신들의 지인을 불러모으거나 부동산중개업소, 떴다방 등을 통해 미리 사놓은 통장을 사용해서 청약을 하는 것이다. [ref. 1] 즉, 이름만 빌려다가 청약하는 것이다. 이런 작업은 청약 미달이 예상되는 단지에 많이 사용한다고 한다.[ref. ...

절세 / 목차 [경제][세금] 부동산 증여 상속 [경제] 양도소득세 관련 세금 정보 [부동산] 상속시 기준시가와 현재시세 중 어느 것이 유리한가? [경제][세금][부동산] 부동산 관련 세무 [경제][세금] 손주에게 증여 양도소득세 관련 세금 정보 주택 비과세 1세대 1주택 2019 양도소득세 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제 2017년 8월 이전 취득한 주택 보유기간에 따라 최대 80%(3년 이상 보유시 매년 8%씩)까지 공제 10년 보유하면  80% 공제 가 된다. 2017년 8월 이후 취득한 주택 2년 이상 거주 보유기간에 따라 최대 80%(3년 이상 보유시 매년 8%씩)까지 공제 2년이상 거주 하고, 10년 보유하면  80% 공제 가 된다. 2021년 부터 거주 기간도 10년, 보유 기간도 10년 이어야  80% 공제 농지 세금 감면 8년 자경농지 양도세 감면 - 내포신문 대토 농지의 감면 요건 중과세 3주택 중과세 규정 2주택 중과세에서 변경됨 투기지역으로 지정된 곳에서 주택을 3채 이상 보유할 때 중과 현재(2016-09) 투기지역으로 지정된 곳이 없다. 비사업용 토지 비사업용 토지인 경우 세율 10% 을 중과세 예 취득가액이 1억, 5억원 매매 4억의 양도차액 사업용이면,  장기보유 특별공제, 최고세율 38% --> 세금 1억이 약간안됨 비사업용이면, 올해 비사업용 토지로 중과세 장기보유 특별공제도 못받고 세율은 10% 가산 그래서 세금 2억 가까이 됨 비사업용토지의 장기보유특별공제 기간 산정을 2016년 1월 1일부터 보유기간을 계산하도록 되어 있다. 그런데 올해 세법이 개정돼서 취득일로 부터 보유기간을 계산하게 될 수도 있다. 양도세폭탄 덜어주나…정부, 장기보유특별공제 기준완화 검토 비사업용 토지에서 벗어나서 양도소득세를 줄이기 위...

해운물류 절차 주체 여행을 할 때 사용하는 비행기나, 배를 생각하자. 고객(화주) 이 여행사(포워딩업체) 를 통해 자신들이 사용할 항공사(해운사)에 예약하게 된다. 화주 : 고객 포워딩업체(forwarding) : 여행사 같은 역할 해운사 : 배를 운행하는 주체 화주가 포워딩 업체에 의뢰 클릭하면 크게 볼 수 있습니다. 수출업자 --> 창고(부두에 있는) --> 항구 --> 선박 --> 항구 --> 창고(부두에 있는) --> 수입업자 해운회사가 터미널을 소유하는 이유 해운업계 관계자는 "터미널을 보유한 해운사는 자신들이 원하는 시간에 창고를 이용할 수 있기 때문에 유리하다"며 "전 세계 항만에 있는 터미널 중 대부분을 해운사가 소유하고 있는 것은 그 때문"이라고 설명했다.  References MK News - [토요 FOCUS] 글로벌 화물운송 세계…하역, 이렇게 복잡했나

DIP 금융 DIP 파이낸싱 DIP 상태에서 파이낸싱(대출등) 을 한다는 의미로 보면 된다. 기존 경영자 관리인 체제(DIPㆍDebator in Possession)란 ? 재산 유용이나 은닉이 있거나 부실 경영에 중대한 책임이 있을 때를 제외하면 기존 법인 대표자를 관리인으로 선임하는 제도 법정관리 기업에 대한 대출의 특징(DIP 파이낸싱·Debtor-In-Possession financing) 관리인을 따로 선임하지 않고 기존의 경영진이 제공하는 신용공여를 바탕으로 자금을 지원받는 형식 국내에서는 지난 2009년 도산법 개정으로 일정 부분 DIP파이낸싱 제도를 시행. 하지만 대주주의 재산권을 침해할 가능성이 있어 '담보부 신용공여'를 제외해 왔다. DIP파이낸싱이 기존 자금지원 방식과 차별이 되는 점은 '수익창출'과 '채권자 지위' DIP 파이낸싱으로 자금을 대는 은행은 채권자가 아니다.  회생절차와 전혀 관련이 없는 공익채권자 지위로 참여해 지원 목적도 '구제금융' 성격이다. DIP파이낸싱의 관건은 안정된 담보물, DIP파이낸싱은 담보가 확실하지 않은 경우 실행하기 어렵다. 담보는 기업이 DIP 파이낸싱을 해준 채권자에게 갚을 돈이 없을 때는 일반 채권자와 우선순위에 차이가 없게 되는데, 이 때에도 담보등에 대한 권리는 우선적으로 유지된다. 그래서 담보물이 중요하다.(아래 법률 참고.) 법정관리를 맡은 법원 허가를 필요로 한다. DIP 파이낸싱으로 돈을 빌려준 은행 등 금융사는 다른 채권자보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있다. 채무자회생및 파산에 관한 법률은 채무자의 사업을 계속하기 위하여 법원의 허가를 받아 차입한 자금에 관한 공익채권 은 다른 공익채권보다 우선적으로 변제하도록 하였다. ( 180조 7항) 채무자의 재산이 공익채권의 총액을 변제하기에 부족한 것이 명백하게 된 때에는 제179조제1항제5호 및 제12호의 청구권 중에서 채무자의...

채권이 마이너스 금리인데도 사는 이유 / 왜 마이너스 금리 채권을 사는가 왜 마이너스 금리의 채권을 사는가? 영국 일간 파이낸셜타임스(FT)가 얘기한 투자자들이 손실이 보장된 선진국 국채를 사들이는 이유 선택의 여지가 없고 : 기관 투자자들은 아무리 비싸도 일정 부분을 선진국 국채에 투자해야 하는 규정에 묶여 있다. 그래도 차익 실현의 기회가 있으며 :  채권시장 강세 지속으로 매입 당시보다 더 낮은 금리(더 높은 가격)에 채권을 되팔 가능성이 여전히 있다. 대체 자산의 매력이 없다 : 오랜 경기 침체로 기업들이 부실해져 회사채나 주식 등 국채를 대신할 자산의 매력이 크지 않다. 는 세 가지를 꼽았다. Reference 선진국 국채 마이너스 금리 시대...손실 보는데도 사는 이유는 : 국제신문 , 2015-02-09

중국 은행 순위 / 중국 5대 은행 꽁상은행(工商銀行) 지엔써은행(建設銀行) 농이에은행(農業銀行) 중국은행(中国銀行) 쟈오통은행(交通銀行) 중국 내 외국계 은행 순위 HSBC 씨티은행 홍콩동아은행 스탠다드차타드(SC)은행 Reference 중국하나은행, 중국서 한국계 1위..현지 은행과 본격 경쟁 - 머니투데이 뉴스 , 2016-06-07 중국 은행업의 놀라운 글로벌 성장세…최상위권 대기염 :: 일요주간 , 2016-02-28 글로벌 은행 브랜드가치 살펴보니…앞서 가는 중국 은행, 뒤로 가는 한국 은행 | HEI , 2016-02-01

이연법인세부채, 이연법인세 자산 이연법인세 deferred incom tax 이연법인세는 "이연"한 법인세, 즉 이번기간에서 처리하지 않고, 다음 기간으로 넘긴 법인세 라는 뜻이다. 법인세는 법인이 번 수익에 대한 세금이다. 그래서 기업의 재무제표를 보면 법인세가 적혀있다. 그런데 왜 법인세를 이연하는 것일까? 상식적으로 법인세는 기업이 돈을 번만큼만 내면된다. 적자가 나면 돈을 내지 않는다. 그러니 굳이 다음기간까지 법인세를 넘겨서 회계처리를 해야할 필요가 없다. 이연법인세는 왜 발생하는가 그럼 왜 이연법인세가 있는걸까. 이는 회계상 법인세는 발생주의 원칙을 따라서 기록하고, 실제 법인세는 확정주의 원칙으로 부과되기 때문이다. 재무제표에 기록한 법인세는 법인이 그 돈을 법인세로 지불했다는 뜻이 아니다. 재무제표에 적어놓은 법인세는 법인이 벌어들인 이익에 대해서 이정도의 법인세가 나올 것이다라고 적은 것이다.(발생주의) 하지만 세금은 그렇지 않다. 세금은 실제로 법인이 벌어들인 돈을 확인하고 세금을 메긴다.(확정주의) 그래서 시간차이가 생긴다. 만약 물건을 10,000원에 팔고 일주일후에 돈을 받는다고 해보자. 이런경우에 재무제표에는 이익이 10,000원이 적히고 이것에 대한 법인세를 적을 것이다.(이익은 더 복잡한 계산을 해야 하지만 여기선 물건을 판 가격이 곧 이익이라고 가정하자.) 하지만 세무서에서는 아직 이 법인에게 10,000원이 없기 때문에 세금을 부과하지 않는다. 결국 이 10,000원에 대한 세금이 이연법인세가 되는 것이다. 이 법인세는 앞으로 지급해야 할 돈이기 때문에 이연법인세부채가 될것이다. References http://naeko.tistory.com/m/616

델타헷지 /델타 헤지/ ELS 가 어떻게 운영되는지 간략하게 알아보자. 개인적으로 ref. 3 이 가장 이해하기 좋았다. 고객 입장에서 간단한 ELS  ELS 를 고객이 산다고 가정하자. 그러면 고객은 상점에서 물건을 사듯이 증권사에서 ELS 에 돈 얼마를 내면 된다. 좀 더 구체적으로 예를 들어 설명하면 어떤 ELS가 "기초자산" 의 지수가 "기준보다 70% 이상" 떨어지지 않으면 "원금 + 이자" 를 주고, 지수가 70% 이하로 떨어지면, 손실이 발생한다. "기초자산"은 KOSPI200 으로 한다. 라는 조건으로 되어 있다고 하자. 고객 입장에서야 그냥 이 ELS 를 사면 된다. 그러면 KOSPI200 의 지수가 70% 보다 떨어지지 않으면 고객은 "원금 + 이자" 를 받게 된다. 물론 70% 보다 더 떨어지면 손실이 발생한다. 간단하다. 마치 카지노 룰렛 게임에서 높은 확률에 거는 도박같다. 여하튼 고객입장은 간단한데, 이것을 실제로 동작(?) 하게 하는 것은 조금 복잡하다. 그러니까 도대체 증권사가 어떤 수를 쓰길레 70% 아래로 떨어지지 않으면 나한테 "이자"를 주겠다고 하는 건가? 이에 대한 궁금증을 해소하기 위해서 ELS 가 어떻게 동작하는지 알아야 한다. ELS 수익구조의 복제 고객이 ELS 를 사면, 증권사는 이제부터 작업을 시작한다. ELS 계약에 써놓은 것처럼, 즉 70% 아래로 떨어지지 않을때 "원금+이자" 를 벌고, 70% 아래로 떨어졌을 때 고객이 손실을 떠안도록 작업을 해야 한다. 이것을 "ELS 수익구조의 복제" 라고 부른다. 주가가 특정기준 아래일 때 손해 일단 현재주가보다 70% 아래로 떨어질 때 고객이 손실을 입는 부분을 보자. 고객이름으로 Konk-in put option (녹인 풋옵션)을 발행한다. 이렇게 발행한...

한진해운 / 대한항공의 지원 일지 / 한진그룹의 한진해운 지원 일지 / 2010년 한진해운의 총 차입금은 5조 5,812억원[ref. 11] 2012년 10월 11일 영국채 발행 결정 : 산업은행 관계자는 2012년 10월 11일 "대한항공과 한진해운이 각각 5억달러, 4~5억달러 규모의 영구채를 발행하기로 결정했다"며 "연내 발행을 목표로 발행 조건과 시기, 수요예측 등에 대해 협의하고 있다"고 밝혔다. 산은은 금융자문 및 발행 주간업무를 맡고 있다. [ref. 12] 채권 매입을 책임질 은행을 찾는 일 : 산은 관계자는 “영구채가 국내 금융권에선 아직 생소한 편이라서 은행들의 적극적인 참여를 유도하는 게 핵심”이라며 “우리은행과 하나은행 등 시중은행들과 함께 참여하는 방안을 논의 중”이라고 말했다.[ref. 12] 2013년 5월 23일 한진해운은 회사채 상환 및 운영자금 마련을 위해 3000억원 규모 BW를 발행. BW 투자자들은 오는 8월부터 신주인수권을 행사할 수 있으며 신주 인수 가격은 8300원이다.  한진해운신항만에서 3000억원 수혈[ref.7] 한진해운은 자회사인 한진해운신항만 보통주 97만7143주를 유상감자 방식으로 주당 7만84원에 처분해 684억원 규모의 대금을 받는다고 공시. 사모펀드 포세아노스가 보유한 전환우선주 284만2000주에 대해서도 주당 8만1331원에 유상감자해 2331억원을 지급 한진해운신항만은 이 과정에서 총 3000억원의 현금지출 요인이 발생하는데 이러한 자금을 다른 PE인 IMM 인베스트먼트가 투자.  IMM 인베스트먼트가 한진해운신항만에 투자하기 위해 1550억원 규모 자금을 10년 만기로 조달했다고 보도했다. 2013년 8월 1일 미주 컨테이너 운임 인상 : 한진해운은 아시아 발 미주(서부해안) 컨테이너선 운임을 1TEU 당 320달러, 북유럽행 800달러 씩 인상하겠다고 발표[ref. 9] 2013년 8월 19일 ...

한우는 어떻게 키우지 / 한우 육성 / 한우 생산과정 / 한우 사육 과정 / 비육농가란? / 번식농가란? 한우 사육 관련 농가 송아지 매입 번식농가 ---------------------------> 비육농가 번식농가 번식농가가 송아지를 5~6개월 정도 키운 후 비육농가에게 판다. 번식용 암소를 키워서 송아지 생산 농협 가축개량원을 통해 한우정액 공급[ref. 3, 4] 한우 암소 10마리 이하를 사육하는 소규모 농가는 정액 신청 기회가 연 1회로 제한된다. 한우 암소 10마리 이상 100마리 이하를 사육하는 농가는 정액 신청 횟수에 제한을 받지 않는다.[ref. 4] 비육농가 송아지를 사서 24개월 가량 키운 다음 도축장 등에 내다 파는 비육농가 송아지 매입[ref. 2] 1. 농장과의 직거래 직거래의 장점은 가격이 저렴하다는 것이다. 단점은 송아지를 볼 줄 알아야 하기 때문에 다년간의 경험이 필요하다. 귀농 초보자에게는 어려울 수 있다. 그리고 거래가 성사되기 힘들고 많은 두수를 매입할 수 없다. 직거래의 가장 좋은 방법은 사료회사 직원을 이용하는 것이다. 사료회사직원은 여러 곳에 거래처를 두기 때문에 직거래를 주선해 주기가 용이하다. 2. 장사꾼과의 거래 각 지역마다 활동하는 장사꾼이 있다고 한다. 장사꾼을 통해 송아지를 매입하게 될 경우 장점은 매입이 쉽다는 것이다. 단점은 유통의 한단계를 더 거치기 때문에 마리당 20~30만원 정도 비용이 더 발생한다. 3. 우시장을 통한 거래 박씨는 3가지 방법중 각 지역마다 있는 우시장에서 경매하는 방법을 추천한다. 소 경매장 이용이 늘어야 유통의 거품이 사라진다고 박씨는 말한다. Reference MK News - `금값` 한우의 역설 , 2016.08.25 대를 이어 축산 농가를 운영하는 한우 거세 비육 전문가 - 귀농신문 , 2012.10.30 한우 번식농가 사육의향 되살아났다...

금호그룹 역사 / 금호 아시아나 그룹 역사 금호 기업의 금호산업 인수 금호아시아나 그룹의 금호산업을 재 인수 과정, 빠진 부분이 있을지 모른다. 2009년 12월 30일 금호아시아나그룹은 30일 오후 서울 산업은행 본점에서 산업은행과 함께 공동 기자간담회를 열고 주채권은행인 산업은행에 금호산업과 금호타이어의 워크아웃을 신청[ref. 13] 박삼구 명예회장의 보유지분 모두를 출연해 채권단에게 담보로 제공[ref. 13] 워크아웃은 기업재무구조 개선을 뜻하는 것으로 채권단이 주도 워크아웃신청 이유 :  금호아시아나그룹이 대우건설 인수와 당시 체결한 풋백옵션(약정한 시점이 지난 후 일정한 수준의 주가를 보장하고 주가가 그에 미치지 못할 경우 그 차액을 보상하는 계약)으로 유동성이 급격히 악화. 워크아웃은 채무재조정을 통해 기업을 회생시키는 절차로 - 신규자금 지원 - 변제기한 유예 - 이자감면 - 출자전환 등의 절차가 포함되지만, 통상 경영권은 보장. 금호타이어 글로벌 금융위기의 여파로 2009년 금호타이어의 영업이익이 적자로 돌아섬.[ref. 13] 금호아시아나그룹[ref. 13] 최근 3년간 누적적자가 7,477억 원,  유동성 부족을 1개월짜리 CP(기업어음)로 충당했으나 이를 막지 못해 부도 위기에 몰리기도 했다.  2009년 임금동결에도 불구하고 12월 급여를 1월 초에 지급하기로 미룰 만큼 재무구조가 급격히 악화 1년 미만의 단기차입금 규모도 지난해 말 4,239억 원에서 올해 3분기 말에는 8,070억 원 규모에 이를 정도로 급격히 늘었다. 금호아시아나 그룹, 이 같은 유동성 위기를 해소하기 위해 금호생명과 대우건설의 매각을 추진 대우건설 매각은 우선협상대상자로 선정한 자베즈파트너스의 실체가 의심을 받는 등 암초에 걸려 지지부진하게 진행.  결국, 대우건설의 지분 50%+1주를 산업은행에 매각 금호산업과 금호타이어의 워크아웃을 신청 금호석유화학과 아시아나항...

웨이버의 뜻 / 웨이버가 뭐지? / waiver 란 웨이버 Waiver Waiver(웨이버) 는 자발적으로 권리등을 포기하는 것을 이야기 한다. '면제권'으로 해석하면 좋을 듯 하다. 정부가 기업에게 어떤 조건을 면제해줄 때 웨이버를 발행해 준다. 이것은 정부가 자신이 가진 '권리'(규제) 를 포기한다는 뜻인 것이다. Guarantee Waiver 는 ref. 4 에 나온 글을 토대로 보면 어떤 일을 할 때 guarantee 가 필요한데, 이 guarantee 를 면제 해 주겠다는 뜻이다. 'guarantee면제권'을 준다고 보면 된다. Loan Waiver 는 Loan(채무) 이 있는데 이를 면제해주겠다는 뜻이다.[ref. 5] 즉, 채무면제권을 준다고 이해하면 될 듯 하다. Payment Waiver 는 지급에 대한 면제를 이야기한다.[ref. 7] ref.7 에서 정리해고 당한 사람에 대해서 payment waiver 를 6개월까지 해준다고 이야기한다. 우리나라 말로 하면, 6개월치의 할부금 면제이다. ref. 8 에서 Waiver of 60-day Waiting Period 를 요청(request) 하는데, 원래 받을 돈이 60일 후에 들어오는데, 60일의 기다리는 시간(waiting period) 를 없애달라고 이야기하는 것이다. 즉, 바로 돈을 지급해달라는 요청이다. 그런면에서 아래글(ref. 2) 의 waiver 에 대한 해석을 해보자. 2일 관계부처에 따르면 무보는 최근 소난골 프로젝트에 대한 리스크 재평가에 들어갔다. 소난골 프로젝트 보증건의 계약조건이 다수 변경된 만큼 ‘웨이버’(기존 계약조건을 충족하지 못하는 상황이 발생했을 때 계약 유지 여부를 합의하는 과정)가 가능한 상황인지 보겠다는 것이다.[ref. 2] ... 무보의 리스크 재평가 결과 웨이버가 어렵다는 결론이 나오면 기존 6억2000만달러의 보증 건도 백지화된다. [ref. 2] 여기서...